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海达地产公司偿债能力分析

  摘要

  随着时代的发展和社会的变化,企业品牌与信誉已经成了立足的根本,直接关系企业经营目标的实现,研究企业偿债水平有越来越重要的作用在未来的评估公司的信用。偿债能力足够的企业一般不用单行偿还债务的问题,其充分体现出企业财务环境与将来的发展前景。要是企业无法再第一时间偿债,就反映出企业经营环境恶化或经营遇阻。充分研究企业偿债能力,能全面的了解企业经营环境与目前存在的问题。因此,有必要对公司偿债能力进行研究。而房地产业是资本密集型产业,房地产业在我国经济增长中发挥着不可替代的作用。房地产行业对资金的需求量极大。房产行业在过热的时候国家会展开宏观调控,房产开发商开始囤积土地以满足市场需求。这就引发了一系列问题,在这种情况下,研究房产企业偿债能力存在切实的价值。

  本文将对海达地产的偿债能力进行了分析,从长期偿债能力和短期偿债能力分别发现了问题并提出了解决建议,从而找出公司发展过程中的偿债能力,进而更好的增强偿债能力,推动企业实现经营目标。

  关键词:海达地产;偿债能力;短期偿债能力;长期偿债能力

  ABSTRACT

  Thecompany'simageandcreditarebecomingincreasinglyimportantinmodernsociety,andgoodcorporateimageandcreditsupportforthefuturedevelopmentofthecompany,andsolvencyanalysishasanincreasinglyimportantroleinthefutureevaluationofthecompany'scredit.Solvencyisthecompany'sabilitytorepayitsdebts,whichreflectsthecompany'sfinancialpositionandoperatingcapacity.Ifyoucan'trepayyourdebtintime,thatmeansthecompany'spoorfinancesareaffectingthecompany'soperations.Throughtheanalysisofdebtrepaymentability,wecanexaminethesustainablemanagementabilityandriskofenterprises.Therefore,itisnecessarytostudythesolvencyofthecompany.Andrealestateindustryiscapital-intensiveindustry,realestateindustryinChina'seconomicgrowthplaysanirreplaceablerole.Therealestateindustryisanindustrythatreliesheavilyondebtfunding.Withtheintroductionoflimitedloanrestrictionpolicy,realestateenterprisesbegantohoardlandtomeetmarketdemand.Thismakesthefundsbecomeacommonconcernofrealestatedevelopers,atthesametime,itisparticularlyimportanttoanalyzethesolvencyofrealestatecompanies.ThisarticlewillanalyzethesolvencyofHaidaRealestate,fromthelong-termsolvencyandshort-termsolvencytoidentifyproblemsandputforwardsolutions,soastofindoutthecompany'sdevelopmentprocessofdebtrepaymentability,andthenbetterimprovetheabilitytorepaydebt,sothatthecompanybetteroperationoftheproposal.

  Keywords:HaidaRealEstate;Debt-servicingcapacity;Short-termdebt-payingability;Longtermdebtpayingability

  前言

  房地产其实具有三种形态,并不只是说房屋才是房地产,房地产包括,房产,地产,以及两种的结合。房地产的概念就是在实际土地上建有,或者存在的实体存在的物体。房地产的别名又叫做不动产,就是不能移动的财产,如果强行移动的话可能回引起价值的质变。房产的主营业务有两种,住房房产和营业房产。地产就是土地财产,拥有的土地。现在社会人口众多,土地就成了争抢的资源,而且土地相较房产更加实用,人们更加需求。房地产中的土地资本就是将土地进行开发和投资,将土地开发成有价值的商品,。中国的房价不断的上涨,即使出台了很多限制房价的政策依然是呈现的上涨趋势,房地产在中国发展的时间很短但是很迅速,所以现在我们就要去了解一下在房地产发展迅速的背后,还没有暴露的一些问题,试着去抑制和避免问题的发生,准备一些防止问题的手段,维持房地产的发展。

  中国国民经济的主要来源就是房地产行业的发展,房地产行业在世界上的任何一个国家和地区,都是占有非常重要的地位,在整个经济的发展中也起着关键的作用。这几年来,中国的房地产发展非常迅速而且行情良好,对于房地产的需求很大,建筑的数量大大增加,满足了现在社会和市场的需求,对于人们的居住条件进行了很大的改善,对整个市场经济起到了推动的作用,加快了农村城市化的速度。针对房地产行业的制度和规划也在逐渐趋近完善。改革开放以来,我国房地产行业发展迅速。从2005年开始房地产行业迅速增长,到遭受全球危机受到冲击。到后来受国家管控的影响得以恢复甚至继续增长。直到2018年,全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。中国房地产行业经过了十多年的迅速发展,将整个房地产市场和房地产经营模式逐渐更新和改进,由最初的盲目粗糙的拓展到现在的稳定安全的发展,房地产行业逐步从暴利行业变为理性发展的行业。中国现在依然还是工业化初期,农村正在城市化的过程中,现在社会的逐步发展,经济逐步上升,中国的城市化推进了房地产行业的发展,通过人们的住房需求的增加,对房地产的需求增加,成为了房地产行业的发展动力,但是由于每个行业的经营不同,所以对财产的管理也不同。资产负债的构成也大不一样,房地产行业几乎是所有行业中,借贷和负债最多的,通过房地产行业来研究借贷和还债能力,让研究结果更具有说服性和代表性。所以通过研究海达地产公司的偿债能力,将其与房地产行业其他公司进行对比,进而了解房地产行业的偿债能力,然后通过了解发现公司在运营过程中存在的债务方面的问题,以致能够更好的规避财务风险。

  第1章偿债能力分析相关理论

  1.1偿债能力的含义

  一个公司是否能如期,完整和还上公司的贷款和债务,是对这个公司的财务情况的重要判断标准的其中一个。公司的偿还能力分为长期还债和短期还债两种。长期还债,就包括归还本金以及借贷的利息,通过对公司长期还款的的能力进行考察和分析,就可以推断出这个公司的财务情况,帮助公司对于财务方面进行一些问题的发现和处理,对财务进行有效的管理,和改善现有的情况,对于财务方面的风险起到有效的避免和降低的作用。短期的还款能力可以判断公司对于流动资金的管理和运营能力是否良好。企业内部的流动资金足以满足短期还款,就说明公司对于流动资金的运营管理得当,公司最重要的就是流动资金,而总体看,短期的还款能力就可以说明企业的现状是否良好,公司流动资金和流动负债在短期内的情况是公司短期还款能力的重要保证。

  1.2偿债能力分析的指标

  1.2.1长期偿债能力分析的指标

  一个公司和行业的长时间贷款和偿还能力的水平代表了这个公司和行业的债务能力,是对这个公司和行业的资金结构和发展情况是否稳定以及管理方案是否合理的综合判断。对一个公司和行业的财务情况进行分析和研究,通过研究财务中对风险的控制以及盈利的情况可以推断出这个公司的还债能力,财务中的风险和收益包括三种资产负债率,利息偿还比率,权益乘数,有形净值债务率。

  (1)资产负债率

  资产负债率是企业负债总额与资产总额的比例关系,其计算公式为:

  资产负债率=负债总额/资产总额

  资产负债率最能体现的是债权人借出的资金在自己的总资产中所占的比例。如果资产负债率偏高,那么也就说明了企业的总资产中有很大一部分都是靠借贷得来的,企业需要去偿还的债务也就越多以及企业将要承担的财务风险也就更加大。表明了企业负债是非常多的;反之,资产负债率越低也就表明了企业的绝大部分资金都是资金的,债务很少。从债权人方面进行分析,资产负债率对于他们是越低越好。资产负债率越低那么企业所需要承担的债务也就越少,定期偿还的资金也就越少,企业的的偿还能力也就更大,对债权人的保障也就更大;从企业层面下手进行分析,企业则是希望资产负债率越大越好,虽然企业资产负债率的偏高会导致企业的债务负担加重。可以通过债务来筹集到更多的资金,对于企业的发展有着非常多的好处。虽然企业的资产负债率偏高会带给企业好处,但是如果过高也会带给企业不利的影响。企业得到资产负债率过高会导企业的资金筹集能力大大下降,因为金融机构意识到,如果企业的资产负债率过高,当经济开始衰退时,企业的收益可能满足不了企业的债务偿还,金融机构不愿意承担这一风险所以不会选择对企业进行贷款。如果企业的资产负债率已经高于100%,那么则说明该企业已经达到了资不抵债的程度,已经处于破产的边缘地带。根据众多经济学家的研究认为:资产负债率在40%~60%时,对企业来的发展说才是有利的,如果高出这一值那么企业将会面临很大的财务风险。

  企业的管理层可以利企业不同时期的资产负债率进行对比分析,可以知道企业在该时间段内的债务变化情况。企业在进行贷款时都应该给自身制定一个相关的标准,企业贷款一定要在企业的资产负债率标准内进行。如果企业的自身的资产负债率高出了这一标准,企业一定要结合自身的实际情况将负债率降到这一标准下面。不能只顾眼前的利益而不为企业的长远发展做打算。

  (2)利息偿还比率

  利息偿还比率指的是:企业在某时间段内企业的总资产收益能力和这一时间段内企业应该支付利息支付的相关比值。当中,企业的总资产的收益能力指的是企业的总资产通过对企业进行运营所的得到的总收益,俗称息税前利润。利息偿还比例的计算公式为:

  利息偿还比率=息税前利润/利息费用

  如果利息偿还比例越高,那么则说明了该企业对债务利息的偿还能力越小;反之,如果利息偿还比例越低,那么则说明了该企业对债务利息的偿还能力越大。

  权益乘数,是从股东权益层次下手企业的偿债能力和将要承担的债务风险进行衡量,其计算公式为:

  权益乘数=总资产/股东权益=1/(1-资产负债率)

  如果企业的权益乘数越高也就表明了企业的拥有人投入到企业中的资产在他的总资产中所占的比例越小,同时企业背负的债务也就更多。

  (3)有形净值债务率

  有形净值债务率是负债同股东权益扣除无资产价值后的比率,其计算公式为:

  有形净值债务率=负债总额/(股东权益无形资产)

  它主要反映了有形资产常怀债权人资本的程度。

  1.2.2短期偿债能力分析的指标

  短期债务的偿还能力指:企业用流动资金对企业负担债务的偿还能力。

  对企业短期债务的偿还能力进行分析,通常都是借助多种短期债务偿还能力的反映指标来进行分析。相关的分析工作人员选用短期债务偿还能力的指标主要是:流动负债以及流动资产对比。对财务进行分析时,分析人员利用流动资产以及流动负债的相关关系建立了一系列的指标,当中也包含了流动比率,速动比率以及现金比率。

  (1)营运资金

  营运资金指的是:企业的流动资金减去流动负债后的余额,也被称之为净营运资本。表示该企业的流动资金在把债务全部偿还完毕之后的剩余资金。它的计算公式为

  营运资金=流动资产-流动负债

  从财务层次下手分析,如果企业流动资金超过了企业的流动负债,那么则说明了企业有一定的短期债务的偿还能力。如果企业的运营资金越高,那么企业在流动负债的偿还能力也就更高,企业在流动资金上遇到的风险也就越小,债权人的权益保障程度更高。所以,通常企业的管理层都会使用运营资金来对企业短期债务的偿还能力进行衡量。

  (2).流动比率

  流动比率指:企业流动资产和企业流动负债的相关比率。流动比率的计算公式如下。

  流动比率=流动资产/流动负债X100%

  从债权人方面进行分析,流动比率越高对债权人的好处也就越多,也说明了相关企业对债务的偿还能力也就越高,对债权人的权益保障则越高。但是从企业经营者以及企业的拥有者方面下手分析,流动比率就不是越高越好了。在偿债能力允许的范围,企业通常需要进行负债经营,如果流动比例过高会导致企业的发展受到限制。所以,一般来说,企业的流动比率在200%对企业来说是最好的。此时,不仅企业具有着相应的短期债务偿还能力,而且对企业的发展也是有着很多好处的。

  (3).速动比率

  速动比率可以表示企业速动资产和流动负债之间的关系,其中,速动资产是指扣除存货后的流动资产,也就是变现能力强且能够用于支付的流动资产。可以通过下列公式计算速动比率:

  速动比率=速动资产/流动负债

  其中,速动资产=流动资产-存货

  通过速动比率,可以分析企业偿还短期负债的能力,并且和流动比率相比,速动比率可以将变现能力较差的流动资产项目的影响降至最低,弥补流动比率的不足之处。当存在存货等变现能力较差的项目,且同时流动比率高时,表明企业流动资产中,能够及时变现用以支付的资产有限,同时表明企业偿还债务的能力有限;反之同样成立。总之,无法判断流动比率和速动比率谁的结果更加精准,应该根据企业的实际情况,灵活使用流动比率或速动比率。

  通常情况下,企业的流动资产中存货占比50%。此时,如果速动比率为标准值,即100%,表明企业所承担的每一元负债,都有可以立即变现的相应资产进行偿还。如果企业的速动比率低于100%,则表明企业的偿债能力有限,但是这种判断方式并非绝对,还需要综合其他因素展开分析。

  (4).现金比率

  现金比率可以表示现金类资产和流动负债之间的关系,根据对现金类资产的理解不同,现金比率有两种计算方式。

  当现金类资产只包括货币资金时,可以通过下列公式计算现金比率:

  现金比率=货币资金/流动负债X100%

  当现金类资产不仅包括货币资金,还包括现金等价物时,可以通过下列公式计算现金比率:

  现金比率=(货币资金+现金等价物)/流动负债X100%

  通过分析企业的现金比率,可以了解企业的直接偿债能力。当企业处于需要大量现金的情况下时,例如工资发放日,更能凸显现金比率的重要性。

  第2章海达地产公司简介及其现状

  2.1海达地产公司简介

  海达地产股份有限公司(以下简称“海达地产”)经营项目众多,其开发项目遍布国内20多个大中型城市,形成了全国化布局,在行业内有一定的影响力。该公司的核心产业是房地产开发,同时围绕房地产开发展开物业服务等配套项目,另外,海达地产坚持以房地产为主,辅以资本运营的发展模式,坚持以经济效益为核心,完善企业现有产品体系以及现阶段的城市布局,使得公司的品牌效应得到提升。

  海达地产公司发挥自身在房地产开发方面的专业能力,强化集团协同联动,打造专业化、差异化、特色化发展模式,建立地产开发、协同并购、专业服务三大体系互补的业务发展格局,努力成为具有广阔发展空间的综合开发投资服务商。自海达地产创立以来,公司管理层在制定企业发展战略或做出管理决策时,始终坚持以股东权益为出发点,完善公司内部管理结构,提高公司决策的科学性和对风险的控制水平;同时紧抓专业人才队伍建设,提高精细化管理水平以及集约化经营水平,不断提升核心竞争力;深入开展企业文化建设,形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神;积极顺应复杂多变的房地产政策和市场环境,保持了良好的发展势头,公司资本实力和资产规模不断扩大。

  2.2海达地产公司资产负债现状

  2.2.1海达地产资产概况

  单位:亿元

  时间    2014年    2015年    2016年    2017年    2018年

  流动资产合计    354.98    476.67    581.14    624.05    914.35

  非流动资产合计    22.16    45.18    70.11    95.48    100.49

  资产总计    377.14    521.84    651.25    719.53    1,014.83

  在经过整理得出的海达地产公司的资产简表可以看出:海达地产公司的资产总额近五年都呈上升趋势,并且流动资产和非流动资产实现同步上升。在2018年,流动资产和非流动资产的比例已经达到9:1,表明在企业总资产中,流动资产的比例已经超过50%,所以在偿还债务的时候有足够的流动资产,说明公司偿债能力较好。

  2.2.2海达地产负债概况

  单位:亿元

  时间    2014年    2015年    2016年    2017年    2018年

  流动负债合计    163.95    243.45    251.89    323.85    550.45

  非流动负债合计    130.89    190.95    306.18    295.01    255.63

  负债合计    294.83    434.39    558.07    618.86    806.09

  从上负债简表中可以看出海达地产公司近五年来的负债变动呈上升趋势,并且流动负债占负债总额的比例在上升,但是负债总额和流动资产相比仍然小于流动资产,表明现阶段该公司的负债可以通过企业的流动资金实现清偿,但负债也不是越小越好,适度的负债经营,能带来杠杆效应。

  第3章海达地产偿债能力指标分析

  3.1长期偿债能力分析

  (1)资产负债率

  时间    2014年    2015年    2016年    2017年    2018年

  资产总计    377.14    521.84    651.25    719.53    1,014.83

  负债合计    294.83    434.39    558.07    618.86    806.09

  资产负债率    78.18%    83.24%    85.69%    86.01%    79.43%

  资产负债率保持在50%比较合理,也就是资产与负债的比例为1:1。但是资产与负债保持1:1时,还需要充分考虑房地产行业的特征。在房地产行业中,通常前期投入资金较多,因此在前期公司的资产负债率保持在60%-70%是正常状态,如果超过80%,则表明该企业的负债过高,已经超出合理范围,并且企业的正常经营会受到影响。另外,在房地产行业中,企业所拥有的固定资产存在减值或无法变现等问题,导致企业无法及时偿清负债,从而面临破产。海达地产资产负债率在近5年一直保持在78%-86%,超过房地产行业平均资产负债率,从2017年到2018年资产负债率有所下降,但资产负债率总体还是较高,应该在接下来几年里继续保持,使得资产负债率达到正常的状态。

  (2)利息保障倍数

  单位:亿元

  项目    2014    2015    2016    2017    2018

  利润总额    5.81    8.56    8.91    10.31    10.62

  财务费用    0.44    0.87    2.1    2.99    2.41

  息税前利润    6.25    9.43    11.01    13.3    13.03

  利息保障倍数    14.20    10.83    5.24    4.45    5.41

  海达地产2014年到2018年利润总额在不断上升,财务费用也在缓慢上升,财务费用更多的反应利息费用,在负债上升的基础上,财务费用上升的趋势是合理的。利息保障倍数表明企业偿还债务的能力,海达地产的利息保障倍数虽然在降低,但仍然保持在4-5之间,说明公司有很强的偿还债务的能力。

  (3)权益乘数

  单位:亿元

  项目    2014    2015    2016    2017    2018

  总资产    377.14    521.84    651.25    719.53    1,014.83

  股东权益    82.31    87.45    93.18    100.67    208.75

  权益乘数    4.58    5.97    6.99    7.15    4.86

  权益乘数主要反映企业资产总额和股东权益之间的关系,通常情况下,权益乘数越大,表明在企业总资产中,股东权益所占比重越小,负债所占比重越大,风险越高,海达地产公司权益乘数从2014年到2018年权益乘数一直在减小,说明企业财务风险得控制,公司发展不断的成熟。

  3.2短期偿债能力分析

  (1)流动比率

  单位:亿元

  项目    2014    2015    2016    2017    2018

  流动资产    354.98    476.67    581.14    624.05    914.35

  速动资产    53.30    159.44    279.46    450.05    289.02

  流动负债    163.95    243.45    251.89    323.85    550.45

  流动比率    2.17    1.96    2.31    1.93    1.66

  速动比率    0.33    0.65    1.11    1.39    0.53

  流动比率一般保持在2左右是正常,海达地产从2014年到2018年流动比率呈上升趋势,甚至小于2,公司处于规模扩展阶段,需要大量的注入资金,而资金的形式是以负债为主,公司管理层应在扩张的同时降低运营风险,使流动比率尽可能保持在2左右。海达地产公司的速动比率在2018年为0.53,还未达到1,而流动比率是1.66,说明公司存货较多,变现难,使得公司流动负债的偿还能力下降。速动比率也尽可能保持在1左右,这样才不至于在固定资产不能变现,应收不回来时使得公司资金链断裂。

  第4章海达地产偿债方面存在的问题

  4.1长期偿债能力上存在的问题

  4.1.1国家政策的关心力度不够

  近年来,房地产行业的发展受到国家有关部门的高度重视,面对其发展过热的现状,国家逐步加强对房地产行业的调控,例如出台限购政策等,引导房地产行业的健康发展,但是同时也使得房地产公司的财务风险提高。如果房地产公司处于资金短缺状态,同期国家对房地产行业展开行政调控,此时,房地产公司的财务风险将被再次放大,可能导致公司资金链断裂。因此,房地产公司必须时刻关注国家相关政策,根据政策对公司的发展策略做出相应的调整,保证企业持续发展。

  4.1.2资本结构不合理

  资本结构合理能够有利于降低企业的综合资本成本,还可以获取财务杠杆利益,并且可以增加公司的价值,降低公司经营风险;海达地产企业的资产负债比率虽不是逐年上升,但其流动比率和速冻比率是逐年下降,并且低于一般情况,说明公司资本结构不合理,并且公司资产总额中2018年有将近十分之九都是流动资产,而流动负债是流动资产的一半,非流动资产与流动资产的分配比例不合理,还有就是负债占资产的大约80%,负债比例太高,影响公司偿还债务的能。

  4.1.3盈利能力不足

  海达公司近五年来,利润总额在缓慢增长,利息偿还比率是在逐年降低,是由于公司今年来融资以负债为主,所产生的利息费用也在不断增加。在分析企业获利能力时,可以通过分析企业的利息偿还率实现,利息偿还比率降低,说明企业盈利能力不太好,公司增长的利润没有利息费用增长的快。并且公司经营模式没有更新,缺少与当下社会状况与流行情况的结合,使得公司盈利增长缓慢。要合理降低利息费用,减少借款,并且结合国家的政策在运营上做一些适当的改变最终达到获利,企业才能够健康长远的发展。

  4.1.4.应收账款和存货变现能力不强

  通常情况下,企业的偿债能力受下列两种因素的影响程度最深,企业回收应收账款的效率以及企业存货变现的能力。目前,海达地产企业内部管理结构老旧,已经无法应对日新月异的现代化发展进程,另外,海达地产所处的房地产行业,由于近些年炒房投机行为严重已经引起国家有关部门的高度重视,并且逐步加强对房地产行业的调控,海达地产的发展也因此受到一定程度的影响。海达地产目前已经处于举债经营的状态,通过经营活动以及筹资活动获得的资金已经无法偿清企业负债。同时,企业的营业利润也已经无力支付沉重的利息费用。这些都表明海达地产的长期偿债能力有限。

  4.2缺乏合理的短期偿债计划

  通过分析海达地产的短期偿债能力指标,可以发现目前该企业偿还短期负债的能力较弱,并且造成上述现状的原因是多重的。首先,海达地产在偿还负债时,并没有根据企业的实际情况制定相应的偿债计划,在选择偿债渠道时,基本通过营业收入作为偿债资金实现偿还负债;其次,该企业短期借款的规模以及结构与其实际偿债能力不符,导致企业无法在规定时间内清偿短期负债,或出现多笔短期借款的偿债时间接近,导致企业资金紧张,从而影响企业的正常经营。另外,在分析该企业近五年财务报表时,通过资产负债表可以发现企业的流动负债呈现出逐年稳定上升的趋势,表明企业所承受的偿还负债的压力也在不断增加,甚至可能因此面临由于偿清负债,企业资金周转出现问题,资金链断裂的危机。尽管通过企业利润表可以发现该公司的营业收入以及营业利润都呈稳定上升状态,但是企业的营业收入和营业利润具有不稳定性,所以该公司还需要面对较高的财务风险。如果海达地产想要避免出现上述问题,可以适当降低企业的负债比重,使企业的资产负债比保持合理水平。

  第5章加强海达地产偿债能力的建议

  5.1加强长期偿债能力措施

  5.1.1密切关注国家的宏观调控政策,改变自身发展战略

  房地产行业在整个国民经济中占据了重要地位,这一核心产业有利于带动国内消费,推动经济发展。房产从2005年开始价格持续上涨,政府通过税收、货币等手段调整市场的“房产泡沫”。在我国采取一系列宏观调控政策措施之后,有效改善了市场投机现象,为房地产行业的平稳发展创造了良好的氛围,使之前的消费不断趋于理性。在此形势下,海达地产也对市场的发展动向给予高度重视,深入展开市场调研,提供可供科学预测和营销策划决策的有效数据,选择有效的方式和宣传,对成本进行合理计算,进而充分满足客户多样化需求,形成三者的有机统一,提高企业信用度,加大创新力度,提高对消费者的吸引力。

  5.1.2优化资本结构,降低财务风险

  企业筹资最关键的问题集中在其资本结构上,债务融资是海达地产资金经营的主要来源,它属于负债型企业。大量的借款容易导致企业沉重负债,闲置大量现有资金,资源配置不到位。因此,作为企业而言,只有完善资本结构、优化市场经济才能实现可持续稳定发展;此外,企业还必须充分结合自身现状,具体分析当前的实际,积极促进证券和股票市场的扩大,引进多元化的融资方式,有效处理债务问题,增强偿债能力。

  5.1.3提高盈利能力

  利润是企业的生存之本和发展之源,只有将项目评估工作做到位,把握投资的度,利用正确方法经营发展,才能最大限度获得利润。然而要想获得最大利润,增强企业偿债能力最重要的是培养优秀人才,实现高效工作和运营。同时挖掘新的卖点,改变传统的经营思路,创造“人无我有”的亮点,例如可以在一些写字楼内开餐厅,健身房,休息区等公用设施,树立品牌形象,扩大有效需求,创造新的卖点。

  5.1.4调整销售政策,加强应收账款和存货的周转

  整体而言,企业流动资产是其具备短期偿债能力的基础,这部分资产越多,说明企业具备越强的短期偿债能力。对企业而言,货币资金是所有流动资产中具备最强变现能力的资本,中间是应收账款。由于该企业应收账款周转率较低,难以及时回收账款,所以短期偿债能力较差,亟待加强日常管理,增强这方面的能力。企业大量存货积压过多资金,必须出售变现能力较高的长期投资,使自身短期偿债能力提高。海达地产首先应从观念上改变对应收账款的管理原则,明确职责,加强催收力度,有效保证及时资金回收,避免出现死账坏账,积极主动规避资金风险;其次,必须完善应收账款内控制度,构建合理的坏账准备制度,及时预估坏账,防止产生坏账,并且还要优化收账的方式,选取合理的收账政策,有效减少应收账款投资。企业必须结合自身现状,深入调查市场经济外部环境的实际,确定合理的收账程序,选择有效的担保政策和现金折扣,为及时回收资金制定最佳方案。现阶段,海达地产还必须准确定位市场层次,瞄准客户群体,以限价和优惠政策作为销售的亮点,吸引更多消费者,达到互利共赢的目的;此外,还可以从房屋性能入手,有效改善积压房屋硬件设施和条件,优化配置,打造出更适应市场需求的房型,针对需求较低、吸引力不高的房子,可以转变其用途,通过改善周边交通状况和绿化环境来促进消费;价格战和促销方式的调整是地产销售的核心和关键,针对楼层不佳或采光较差的尾房,可通过调整朝向、楼层、户型差价以及赠送礼品等方式吸引消费者,不仅迎合了市场需求,还解决了尾房积压问题,及时收回了资金。

  5.2制定合理的短期偿债计划

  企业正处于激烈的市场竞争中,沉重的资金压力都可能影响企业的发展,然而,资不抵债并非大部分企业破产的真正原因,究其根本主要是因为缺乏科学合理的偿债规划,导致无法及时偿债。制定偿债计划必须以科学的财务数据及企业相关的债务合同为基础,同时,还必须充分依据企业的真实现状和资金收入状况,合理安排和规划资金使用,高效利用有限的资金,为企业良好的生产经营奠定基础。

  结论

  企业的偿债能力是现代财务分析的核心,这一能力对企业的生存发展有直接影响,本文以海达地产公司为例,针对其偿债能力展开调查和研究,得出该上市公司的主要经营方式即为举债,负债过度严重削弱了企业的偿债能力。海达地产正处于全球化经济的国际环境,国内宏观调控也不断加强,通过计算和分析其近五年偿债能力状况可知,其存在的问题是资本结构不合理,经营模式有待完善,必须对各项投资、筹资和经营活动进行科学规划,高效利用资产,加快资金周转,提高应收账款回收能力,转变销售策略,创新经营管理模式,带动内需,优化发展战略,最大限度获取利润和财富,以实现可持续发展。本文的研究简单分析了企业偿债能力,针对部分问题作了分析,也提出了相关解决策略,然而因为数据有限、作者知识水平有限,使得研究结果较为浅显,亟待进一步深入研究。在将来的研究中,本人将会收集丰富的专业知识,完善研究,制定更好的方案,帮助企业获得更大的经济效益,实现更好的发展。

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2020年12月21日 14:15
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