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我国房地产金融市场现状与对策发展探讨

  摘要:房地产业是属于典型的资金密集型的行业,。这一特性决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持,因此房地产金融市场的发展与房地产业的蓬勃发展关系密不可分。近几年来我国的房地产业呈现出快速发展的趋势,房地产金融也随之高速发展,并开始对房地产业的发展产生举足轻重的作用,成为其发展的重要支撑。由于我国制度现状使然,房地产业对商业银行有高度的依赖性,带来了潜在的房地产金融风险。随着政府由于房地产过热而加大宏观调控的力度,一些风险也随之明显起来。然而我国房地产金融法规依旧不够健全,法制建设颇为滞后,导致房地产金融市场的较多行为得不到全面的法律保障,这一现象对房地产金融的健康发展将会有不利影响.同时房地产金融的发展进行中也缺乏完善的监管体系,除了在《商业银行法》中有关于银行设立和资金运用的相关规定外,对于房地产金融机构的相关管理尚无一个明确的规定或机构。因此选择这个课题,旨在通过自己对于房地产金融方面浅显理解结合国内外的专家研究能够摸清我国房地产金融的现状、存在的问题、风险以及对策,并对今后的市场发展进行探讨。

  关键词:房地产金融;市场现状;问题;应对策略

  一.绪论

  (一)研究背景

  房地产开发是一个资本集中使用、而且投资额度十分巨大的的建筑工程,由于我国房地产公司广泛资金短缺,如果没有良好借助于各种的房地产金融工具和筹资渠道,并降低或分散风险,那么房地产企业时刻都会出现财务危机乃至破产的可能。可是,目前我国大多数房地产企业过分依赖于企业银行贷款,而且房地产企业贷款的种类和运作方式制度不完善。随着国家宏观调控的房地产行业的财政紧缩政策的实施,房地产行业开始进入一个资本时代,并利用房地产资金和资本结构不匹配,资金来源过于集中在银行等问题开始凸显。从目前我国房地产行业的现状,房地产企业如何合理、有效的融资,并降低融资风险,是我国房地产行业的一个大问题。房地产企业的发展壮大脱离不来房地产金融的高强度支持,近年来我国受国家政策和经济危机的影响,房地产的金融支持力度开始慢慢下降。我我们可以从房地产开发的形式和结构的资金来源供参考。目前,我国房地产开发资金源头分为:国家预算内资金、贷款、债券、利用外资、自筹和其他资本。1自1998以来,国家财政预算资金、国债和利用外资的绝对价值绝对值很低,并呈不断下降趋势;房地产开发资本中约有70%左右来自于金融银行贷款,就商业性金融支持体系而言,自98年,我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率,年均增长率为20.09%,高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率(12.71%)7.38个百分点。2004年,房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势,与2003年相比,2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点,住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底,全国建立住房公积金职工人数为158万人,仅占在岗员工总数的9.1%;累计向433万人发放了住房公积金贷款,仅占建立住房公积金职工总数的7%,比例明显过小;全国住房公积金缴存总额中,个人住房贷款和购买国债的资金总额仅为56.1%,所占比例为42.6%。大量闲置资金,对于中低收入家庭购房者的购房支持需要进一步提高。

  (二)研究目的

  房地产作为资本密集型产业,房地产市场和房地产金融市场的跌宕起伏是分不开的。我国房地产行业最为主要的问题就是一定程度上房地产金融市场的问题和房地产体系的不完善。所以,如何分享我国房地产金融的现状和存在的诸多问题并提出相对应的解决对策,是深刻识别房地产市场存在打错问题,发展房地产企业融资渠道,化解房地产金融存在的风险,促进房地产业健康发展的关键所在。

  (三)研究方法和思路

  首先通过查阅文献,在了解现有的相关研究基础上进行总结,然后通过翻阅公司年报、证券交易所数据等方式广泛收集我国房地产金融市场现状和对策发展的相关资料,并运用所收集的资料对我国房地产金融市场现状进行剖析。将现实与原因相结合,提出解决冲突对策建议,为未来研究提供参考。本篇论文在整个研究过程中将运用相关理论加以解释,采取文献分析法、现场调研法、理论分析、行动研究法、等方法。

  1.审定(制定)本篇论文写作方案,和对论文研究结果的评估;

  2.研究与收集相关文献资料;

  3.对搜集相关数据进行分析;

  4.总结,提出改进措施。

  (四)国内外房地产金融市场研究文献综述回顾

  被誉为政治经济学之父的威廉•配第在300多年前曾说过说“工作是财富之父,土地是财产之母”。对于房地产而言,它的保障是金融市场,而前提条件则是土地。由于各类国家其不同的历史特点和发展特点而采取了不一样的房地产金融制度,因此导致各类多姿多彩的的房地产金融模式的出现。概括之后可知,国际上有四种代表性模式:证券型、基金型、储蓄型和混合型。

  在我国的房地产金融是密切相关的住房改革,中国的城市住房制度改革开始于1978,是第一个住房改革,在同一时间,房地产金融也随着改革的深入逐步发展起来。同时,房地产金融市场的危机也在不断地加重。

  25年以来,经过一系列的变革和政策变动,我国房地产建设和经济处在持续发展的状态,在同一时间,也使促进了我国住房金融业务飞快发展,形成了以住房作为抵押物为主,而住房公积金为辅,同时又可以住房储蓄的住房融资体系。但目前,中国的房地产经济增长已经达到了一个瓶颈,所以在短期内,房地产行业面临的销售停滞,产能过剩,利润下降和其他好处。

  当前我国的经济正处于快速成长的阶段,以房地产业作为支柱财富,为了适应经济发展的要求,房地产金融市场便被要求深化改革和急速发展,此时便要求政府当局设立完善的房地产金融市场体系、建设多元化的融资渠道。防范和化解市场风险。

  二.我国房地产金融市场的概念和现状

  (一)房地产金融的概念

  房地产金融市场的概念:房地产金融市场是指房地产资金的供求双方通过运用金融工具来进行各种房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,同时也可能是无形的交易方式,而交易的方式也不仅可以是直接的,也可以是间接的。

  (二)房地产金融市场的基本现状

  地产市场的生长壮大离不开房地产金融对其的大力支撑,我国金融对房地产的支持力度连年来有所减小。房地产开发所需的资金来源的结构和方式可以被我们作为参考。当前来看,我国的房地产其最主要的开发资金来源可以分为:国家预算内资金、贷款、债券、利用外资、自筹资本和其他资本。截至2005年底,我国的住房公积金职工人数为238万人,仅占在岗员工总数的10.2%;同时累计共享向433万人发放了住房公积金贷款,仅占建立住房公积金职工总数的7%,比例明显过小;然而在全国住房公积金缴存的总额中,个人的住房贷款和购买国债的资金的总额也仅为59.1%,所占比例为51.6%。大量的闲置资金,因此需要进一步提升对于中低收入家庭购房者的购房支持。2014年,全国的房地产开发投资了95036亿元,比2013年名义增长了10.5%。2014全年500强的房地产企业总资产的平均值为251.85亿元,同比增长5.99%,而与2013年同比的增幅为20.34%;从净资产的均值方面看,2014年为65.13亿元,同比增长7.59%增速较之2013年下降了6.32%,500强的房地产企业规模的增速则整体处于下滑的趋势,资产规模则从快速上升的状态逐渐转变为一个平稳的低速增长趋势。而在行业整体进入一个较平稳的增长状态后各个企业所发展的路线出现明显的分化。至2014年,房地产的开发企业面临较大的资金压力。在2014全年内,房地产业内的并购事件也呈现出上升趋势,一年总共由67例,而前几年分别有76、22、27例。2014所涉及的房地产并购金额大约为287亿元,而2013年为330亿元,2012和2011年则分别为48亿元与61亿元。从此不难看出,随着楼市逐渐持续分化,房地产业开始步入“白银时代”,楼市逐渐开始上演整合大戏。而2014年期住宅投资所占的房地产开发投资的比重为67.7%。房地产开发企业到位资金则约为121991亿元,比上年下降0.1%,1-11月份为增长0.6%,2013年为增长26.5%。其中,国内贷款21243亿元,增长8.0%;利用外资639亿元,增长19.7%;自筹资金50420亿元,增长6.3%;其他资金49690亿元,下降8.8%。在其他资金中,定金及预收款30238亿元,下降12.4%;个人按揭贷款13665亿元,下降2.6%。

  三、当前我国房地产金融市场的问题与风险

  (一)单一的市场资金来源结构,商业银行体系风险过于集中

  1.银行信贷是组成房地产融资的主要方式

  按照预算统计,70%~80%的地皮采办和房地产开发所需的资金大多来自商业银行的信贷。中国现下有300万个房地产企业,至2006年底其中股票上市公司,只有137户,股票上市公司融资占总房地产企业的资金比例太小,如果考虑到其他股票上市公司的融资资金投资房地产,在房地产行业的总资金来源,上市融资公司的比例将有所扩大,但仍然是一个较小的比例。

  2.房地产投资风险于商业银行高度集中

  在我国当前的房地产市场资金链中,商业银行信贷贯穿于地皮的储备、交易、房地产开发和销售的一整个流程。商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式,直接或间接地的方面承担了房地产市场的运行过程中所出现和存在的市场、信用风险。

  3.部分商业银行和其他金融机构的经营行为存在规范问题

  因为房地产信贷在商业银行被普遍地作为一种“杰出财富”大力发展,因而在经营业务地时候也较易出现诸多问题如:产生急功近利、放松信贷条件等。甚至存在某些商业银行对与政府担保项目过于放心,从而忽视了这些项目所存在的风险。

  4.住房公积金制度不够健全,缺少完善科学的监督

  当前住房公积金的管理中心是属于一个“行政化”机制,施行住房管理局的决策、运作的中心、银行账户存储、财政监管的“管理系统”。这似乎是很完善,但是运用于实践中却能发现拥有公积金的业主没有发言权、没有资金的管理和监管权,导致公积金往往被视为准政府资金,因此频频发生误用、截取、挪用资金的现象。

  (二)法制建设滞后,监管和调控体系不完善

  从整体的角度分析,房地产金融市场作为一个高速发展的新兴金融市场,其对市场及机构的监管和调控仍需要在实际中进行深入探索和总结。目前,我国的房地产金融市场在相关法规建设方面是相当滞后于房地产市场发展的。在分业监管的体制下,各种因素限制了监管部门进行有效的监管与统一的管理。

  (三)房地产金融市场体系不健全

  1.房地产金融市场机构体制缺乏多元性

  目前,商业银行和个别信托投资公司仍是构成我国房地产金融市场主要结构,缺少完善的专业化的房地产贷款、投资、担保、保险机构。关键在发达国家完善的房地产金融市场上,这些机构通常是极为重要的房地产金融经营、管理机构。

  2.缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系

  一方面,中国目前的房地产市场仍旧是有限的发行证券。另一方面,房地产信托尽管相对而言比较活跃,但仍未具规模,并且存在先天不足的问题。总的来说,房地产信托的功能相对比较单一,主要是提供“过桥贷款”,提供前期信托资金给尚未达到商业银行贷款前提的项目,但依旧不具备组合投资和期限转换的职能。另外,房地产的证券化还为开始,缺乏风险转移的机制。目前,建立二级抵押贷款市场的必要性还不够充分,抵押贷款的一级市场还不够完善。二级市场所造成的资产证券化水平低,缺乏融资工具,银行不能让信用风险通过转让资金进行转移。所以,缺少了二级市场高流动性的引导作用,也反过来限制了房地产金融一级市场的发展,金融机构过于严苛地分散抵押贷款,最终导致了整个房地产金融市场发展的有限性。

  3.房地产金融市场中介服务体系缺乏高效和独立性

  目前,我国的房地产金融市场中介服务体系仍未建立。例如,资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱,而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂,其市场化运行和管理体制尚未完全确立[35]。

  (四)房地产金融在创新中存在的部分问题

  经过中国房地产相关部门20多年的研究,建立并完善了以银行信贷为主的房地产金融市场体系,强有力的支持了中国房地产业的高速发展。但房地产市场的不断发展,也使现有房地产融资方式也开始逐渐出现了一系列问题。过度依靠银行的房地产融资对金融业及房地产业发展巩固非常不利,然而中国高速发展的房地产行业模式是单一的银行融资形式很难适应。总体而言,金融产品要进行创新将要面临很多因素的制约,面临一定的风险。

  四、房地产金融风险的成因分析

  (一)金融机构风险意识淡薄

  因为强力有效的房地产监管手段的缺失,同时加上商业银行管理结构和内控等多个方面所存在的问题,经受市场良好发展形势的诱惑,是关注点仅在于短期利益,而一定程度上忽视了长期经济活动所带来的风险及利益关系,从而最终导致了不良规模的房地产信贷的扩张。

  (二)缺乏合理的融资机构

  近几年,由于房地产业的高速发展,很多企业因为利益的影响加入了房地产市场,但是能真正符合企业上市和融资标准的还是处于少数,大多企业的融资渠道仍旧是银行贷款。大约过半的企业高度依赖银行贷款,以至更甚。所以,我国房地产市场所面对的诸多风险则是由商业银行直接或间接导致的,一旦房地产市场出现危机,就将使银行面临逾期贷款或资金呆滞的风险。

  (三)对房地产业的宏观调控落实不到位

  许多国家政府的管理行为不规范,为了“形象工程”或者解决财政困难,盲目发展房地产业,造成炒作土地价格、造房成本增加,然而最终是房地产开发商将高额的成本强加给消费者,使房价高涨,造成房产泡沫。因为宏观调控的不到位,使金融机构在房地产业的发展中受到房地产风险的危害。

  五、发展和完善我国房地产金融市场的策略

  (一)鼓励房地产融资产品创新

  从国际市场来看,产品创新给仿瓷产金融市场提供了越来越多的新鲜选择,包括各类的房地产股权、基金、债券、信托、抵押贷款、证券等。所以,除了对传统渠道进行进一步的完善,我国还应对房地产融资产品和渠道的多元化发展报以更多的关注。

  第一,对符合条件的企业鼓励其通过股票市场进行融资。这不仅是房地产企业进行融资的重要渠道之一,同时也是提升企业品牌和知名度的途径。由于目前房地产开发商的数量较少,规模较小,可以选择鼓励中小型房地产企业达到上市要求的前提,从而进行市场融资。

  第二,培育和完善房地产债券市场。由于我国的债券市场很小,因而利率风险比较大。因此,要求积极探究房地产企业发行债券的高效方式的途径,研究企业发行公司债券的基本条件、和风险等诸多因素。

  第三,积极推动房地产金融创新,发展各种同时满足条件的房地产金融产品。当下,最重要的是尽快推动对房地产贷款证券化有效的金融产品的开发。

  (二)对房地产金融市场中介的发展进行大力推动

  建立与房地产金融体系所对应的多层次的金融机构体系。首先,踊跃探究其余金融机构如投资公司、保险公司投入房地产市场的可行度。其次,加强房地产信托、基金等房地产金融机构体系的完善和发展。。再次要建设合理的二级市场运营管理体系,积极建立和发展房地产贷款证券化的业务、担保机构。然后在房地产金融和保险制度的前提下建立住房抵押贷款保险。最后,在保证逐步完善住房公积金制度的同时规范住房公积金监督体系。

  (三)增强政策的调控和指导,逐步完善立法

  首先,要建立完善的监管体系,以规范房地产企业进行融资时的活动和行为。对于房地产信贷的监管同时也不可松懈。要密切的关注房地产信贷的集中度的问题,对各个商业银行拓展其他信贷方面的业务进行及时的指导。同时要严肃查处在此期间所出现的违规现象,加强对其风险的防范和管理。

  其次,为房地产金融有良好的发展,要制定一系列相关的法律法规为其创造一个良好的外部环境。第一,为使该监管机构能满足市场发展的要求,要不断积极寻求更合理的监管方式。第二,要形成多样化,多层次有竞争性的房地产金融市场体系,需要不断调整其贷款机构,完善房地产金融市场的运行机制。第三,加快对个人征管体系的建设,完善其公共服务体系,进行差别化管理。尽快建立切实有效的信息披露制度。

  再次,要建立政策性的房地产金融机构,指导房地产金融市场的发展。在我国,房地产金融二级市场还尚未建立,致使商业银行抵押贷款的流动性风险风险较大。我国应该借鉴国外的先进经验,并结合自身实际,设立符合现状的政策性房地产金融机构。同时可以考虑进行专门的机构设立,负责一些具体要求的规范,为中低层收入的阶层提供担保。

  (四)致力于发展多元化、全方位的房地产金融市场体系

  房地产金融市场不光要有直接融资的资本市场,同时也要包括间接融资的信贷市场;不仅要有直接提供融资服务的一级市场,也要有能够分担风险的二级市场,已解决资金期限错配和流动性问题。鼓励并扶持包括房产评估、中介、担保、保险、贷款等服务的金融市场以支持服务体系。通过加快对市场交易制度的建设,促进交易市场环境的不断提升。

  (五)加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理

  加强监控境外机构和个人进入我国境内的房地产市场,加大对于跨境资金流动的监察管理,完善境内的外资开发、购房统计和登记制度。对于在房地产项项下的违法流出流入加强查处力度,抵制投机行为。

  (六)大力发展房地产投资基金

  作为一种专门从事房地产投资的基金,房地产投资基金已经在国外得到快速的发展,然而在我国,它依旧处于发展的初级阶段。一方面,为了使国内外的产业基金在投资中有法可依,并健康、连续的发展下去,需要尽快定制和施行《产业基金法》。而另一方面,要有健全的投资基金推出和风险规避制度,降低风险并鼓励其高速发展起来。

  (七)建立和完善房地产金融市场的信用体系

  在我国,房地产金融市场所面临的最大的风险就是信用风险,若想减少该风险,则必须建立一个健全的信用评价体系。第一,在银行方面,要建立统一的征信系统。如今,虽然目前各大银行已经初步建立了征信系统,但是并不够完善,银行人员在现实操作中对放贷操作不够规范,很多贷款的程序也不规范,这就让银行的资金安全存在巨大的隐患。因此,国家应该根据实际的情况,来建立更符合实际的征信系统。第二,对于贷款人员而言,要建立相应的信用等级制度。因为每个人的信用的都各不相同,因此信用等级制度可以对贷款人员的信用指标进行区分。手段为:对企业的就业、运营和收入情况进行考察,然后对其进行综合评定和分级,同时可以为信贷的风险类型的预测提供依据,并且还可以防止违规操作的情况发生,将这类行为扼杀在最初的审核阶段。

  六、结束语

  不管是房地产市场亦或是房地产金融市场,两者对于我国的经济发展都起到了不可替代的作用。近几年来,房价不断飙升,导致我国的空房数量也在不断的增加,导致我国房地产金融市场在今后的发展中将会面临着巨大的风险。因此无论对于哪一种房地产金融市场的问题,我们都应该乐观面对,积极找出解决办法。各大房地产部门也要相互了解,改变原本单一的融资思路,寻求多元化发展。国家也要完善各项法律法规,以加强对于房地产市场的宏观调控,企业和国家共同努力为房地长金融市场的良好发展奠定扎实的基础。国家也应该完善房地产行业的法律法规,加强房地产市场的宏观调控,企业、国家共同努力,为房地产金融市场的健康发展奠定基石。本篇论文的难点在于对实例信息收集可能不足,论文对案例分析不够深入,还需要进行后续更加深入的研究,以期望能够对该课题做出一个全面的阐述,并能够对其所需的各方面提出一定的建议。

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2020年8月24日 22:19
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