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万科股份运营能力分析

  摘要:在企业经营过程中,如果要提升决策的程序科学性,就需要首先评估其运营能力,在此基础上,进一步研究其成长性和收益持久性,从而形成科学的评估方案。那么企业应该如何正确评估企业的运营能力,这成为中小企业管理的重点课题。本文通过对万科股份公司进行分析,选取公司近三年的财务数据,综合运用文献分析和数据分析方法,研究该公司的运营能力表现,总结了公司所存在的问题,如偿债能力较弱,应收账款周转率偏低以及资产利用率偏低等,并针对这些问题提出相应的解决对策,如优化资本结构、制定偿债计划、增加运营资本、及时催收应收账款、计提坏账准备、建立信用评估政策、优化存货管理并提高资产利用率等。通过相关的研究,希望可以更加清楚的认知万科股份公司的运营状况,从而形成科学的运营能力评估,帮助企业更好的进行决策。通过相关研究,还可以完善相关的理论,增加实证研究的内容,从而提升相关研究的针对性。

  关键词:经营状况;万科股份;运营能力

  作为全国的重要房地产企业之一,万科的业务覆盖范围遍及全国各地,除了在长三角等重点地区,在广大的中西部也不断进行市场拓展。根据公司的发展目标,要在未来数年内成为中国房地产业的领军企业,那么公司的运营状况是否足以支撑起该发展的目标。针对这个问题,本文将继续研究,希望可以帮助债权人和投资者更加清晰的认知企业的经营状况,从而做出合理的投资决策,同时也帮助企业管理者不断改善公司的经营决策,从而促进企业内控体系不断完善[1]。

  一、公司简介

  (一)发展历程

  1984年6月,公司在深圳正式注册成立,经过四年准备,1988年的5月份,该公司正式开始房地产项目运行。1989年11月22日,该公司完成股份制改造,正式成立为股份制公司[2]。在完成股份制改造以后,公司获得了快速的发展,1991年2月初,正式在深交所上市,或者公开融资的资格。在此之后,公司以平均两位数的增长速度发展,截至2007年底,公司的市值超过两千亿元。截至2008年底,公司的售楼面积总和超过一千万平方米,销售金额突破1210亿元人民币。经过多年的行业市场布局,该公司的主要业务集中在长三角和珠三角地区,其次是环渤海区域,最后,逐渐拓展至中西部地区,是个全国的覆盖。

  (二)经营范围

  根据公司的经营章程,服务经营范围包括如下几个方面:其一,房地产项目的开发运营和销售,其二,房地产物业服务,其三,建筑业物流服务,可见公司的经营方向是多元化的,这有利于分散经营风险,并且拓宽盈利点。

  (三)组织结构及业务领域

  如下图所示,万科集团的组织结构基本实现了扁平化,在业务职能部门方面,包括规划设计部、工程管理部、物业管理部、市场营销部、企划部;在行政职能部门方面,包括虚拟委员会、人力资源部、审计法务部、集团办公室、财务部、董事会。

  图1-1万科股份组织结构图

  (四)企业文化

  在公司经营过程中,形成了具有特色的企业文化,主要包括如下几个方面的内容:

  其一,公司的经营理念,公司坚持“建筑有爱、生活有爱”的基本理念,认为建筑不仅仅是一栋房子,更是人们生活的家,因此必须要有温度,必须要把自然环境融为一体。

  其二,公司的人文思想,公司存在的目的就是为人们提供更好的住房,因此,不论是在建筑设计阶段,还是在建筑施工阶段,都需要以人为核心,力求让购房者住得安心、温馨而又舒适。

  其三,公司的社会责任感,在经营过程中,不能与社会发展总体目标相冲突,公司发展的成果需要与社会进行分享,因此,提倡公司和员工一起向社会奉献,并且公司内部也需要相互帮助,为公司员工创造良好的生活和工作条件。

  二、公司经营现状

  (一)资产负债表分析

  如表2-1所示,统计了万科公司过去三年间的资产负债情况,包括负债总额、资产总额、资产负债率和同行业水平等指标。

  表2-1资产负债率指标分析数据库单位:千元

 

  其中:资产负债率=负债总额/资产总额*100%

  由表2-1可知,在负债总额指标上,总体表现出增加的态势,2014年为229025268千元,2015年增加至239323616千元,2016年则达到了240018216千元。相比较而言,公司的资产总额增加幅度相对要慢,而且2016年相比较于2015年增加幅度十分小。从资产负债率的指标来看,2014年时,公司的资产负债率为78.08%,2015年增加到79.13%,2016年为79.12%,总体保持稳定。相比较于同行业水平,公司近三年的资产负债率都偏高,而且幅度达到10%左右。可见,与同行业其他公司相比,公司的负债水平较高,存在较高的偿债风险,需要在后续经营中不断降低负债水平,避免出现资金链风险。

  (二)利润表分析

  表2-2万科地产2014-2016年利润表及相关数据

    

  根据表2-2的数据,对公司的利润表现进行如下几个方面的分析:

  在营业收入指标上,过去三年都不断增加,而且增加幅度十分明显,相比较于2014年,2010年大约增加了70%。

  在营业成本指标上,增加幅度也十分显著,2014年时,为438095万元,2016年则增加至20,646,728万元增加幅度超过了营业收入的增加比例。

  在营业税费指标上,2016年也比2015年增加很多,表明公司的社会贡献十分显著,而且处于增长状态。

  在销售费用方面,2015年相比较于2014年有所降低,但是2016年继续增加,增长至516,074万元。

  在利润总额指标上,近三年持续增加,2014年为2,525,235万元,2016年则增加至3,925,362万元,增加比例超过56%。

  从以上数据可以看出,公司的经营状况总体良好,但是经营成本偏高,主要原因有两个:其一,房地产泡沫逐渐扩大,政府加紧的限制,因此,房地产企业通常会实行薄利多销,增加了其经营成本,从而降低了利润率;其二,银行利率不断上调,增加了房地产企业的融资成本,加上限购政策的不断实施,尤其是对于大中型城市,房地产企业的销售状况出现很多变数,经营利润不可避免地受到影响。

  (三)现金流量表分析

  表2-3万科地产2014-2016年现金流量表及相关数据

  根据表2-3的数据,可以对该公司的现金流量进行如下方面的分析:

  从经营现金流入指标来看,近三年保持增加的特征,尤其是2016年,增加幅度十分显著,相比较于2015年增加了大约50%;

  在经营现金流出指标方面,近三年增加都十分显著,相比于2014年,2016年相比较于2014年增加了约90%;

  从公司筹资活动的现金流指标来看,从2014年到2006年,现金流出大于现金流入,公司筹资活动出现负值;

  从上述指标可以看出,公司业务规模仍然在不断扩大的过程中,因此才会出现筹资活动收入小于流出的情况。从公司的经营现金流量可以看出,公司的利润创造能力较强,可以有效的支撑公司的业务扩。但是公司的大规模经营也带来很多风险,如果市场出现剧烈变动,公司就会出现现金流紧张,因此在扩张活动中,需要做好现金储备。

  三、公司运营能力指标分析

  Thomas.M.Krueger在《AnAnalysisofWorkingCapitalManagementResultsAcrossIndustries》中认为[3]:运营能力是充分利用现有资源创造社会财富的能力,可以用来评价企业对其拥有资源的利用程度和运营活动能力。从本质上看,如果要增加公司的运营效果,就是要不断提升其单位成本的利润创造能力,从而推动公司的利润率不断提高、经营规模不断扩大。企业运营能力的财务分析比率有:存货周转率、应收账款周转率、营业周期、流动资产周转率和总资产周转率等。

  (一)运营能力指标分析

  1.总资产周转率分析

  总资产周转率是指企业在一定时期主营业务收入或销售收入净额同平均总资产的比率。

  表3-1万科地产2014-2016年总资产周转率及相关数据

  总资产周转率用来评估企业的总资产利润创造能力,它是反映企业盈利能力的核心指标[4]。该指标值越大,表明公司的运营效果越好,资产的利用效率越高;相反,这表明公司的运营效果存在很多问题,总资产的利用效率偏低。如果要提升该指标的表现,就需要加强企业的资产更新,并且采取多种措施提升各项资产的利用效率。如果公司存在多余资产或者闲置资产,表明公司的利用效率有没有发挥到理想的水平。

  结合表3个月的数据和有关公式计算结果,可以对该公司的总资产周转率进行如下几个方面的分析:

  在主营业务收入指标上,近三年的增加速度显著,2015年的收入总额达到19554912万元,相比较于2014年,增加幅度为33.58%;相比较于2015年,2016年的增加幅度达到22.97%。

  在总资产周转率方面,近三年都维持在30%以上,其中2015年更是达到了35%。但是相比2015年,2016年有所下降。

  从以上分析可以看出,公司的总资产利用效率比较理想,但是由于2016年销售情况出现下滑,因此相关的时间有所下降。这不仅反映出企业的利润创造能力降低,同时也反映出了公司资产利用效率处于波动状态。

  (二)流动资产运营能力分析

  流动资产周转率指企业一定时期内销售收入同流动资产平均余额的比率,可以用来评价企业的资产利用率。

  1.存货周转率

  表3-2万科地产2014-2016年存货周转率及相关数据

  

  2014年存货周转率=销售成本/存货平均余额

  =10255706/31772638=0.32

  2015年存货周转率=销售成本/存货平均余额

  =13815063/36812193=0.40

  2016年存货周转率=销售成本/存货平均余额

  =16974240/46736134=0.41

  存货周转率通常用来评估公司的销售能力,如果存货周转率指标升高,表明公司的库存消化能力降低,需要进一步加强市场营销。如果企业的存货周转率高于行业平均水平,表明公司的市场营销效果较好,产品和服务的变现能力较强,具备较好的市场适应能力[5]。在公司经营过程中,需要合理控制其存货水平,如果存货高,会导致企业资本大量积压,可能出现流动性紧张;如果企业存货水平偏低,一旦市场需求旺盛,将出现供不应求的局面,从而至使企业丧失市场机会。

  在进行存货周转率控制的过程中,除了要控制总量,同时要控制产品的库存结构,并且加强质量管理。如果产品的结构存在问题,就会出现部分产品脱销,而部分产品长期积压,影响公司的市场适应能力;如果产品库存管理过程中出现不完善的地方,就会降低产品的质量,影响客户的满意度,影响市场销售能力的提升。只有确定合理的结构和产品质量,才能够更好的控制存货周转率,从而实现企业和市场的良性互动。

  对于房地产企业而言,库存管理是管理活动的重中之重,如果管理不当,就会降低存货周转率,不仅会影响房地产企业的变现能力,如果存在大量的应还账款,就会导致企业还款能力不足,影响公司的信用评级,并且导致其后续贷款活动受到制约。

  根据表3-2和相关的计算结果可知,近三年来,公司的存货总体水平不断增加,2014年时为31772637万元,2016年增加至46736133万元,增加幅度大于为50%。从存货周转率的指标来看,增加幅度十分显著,2016年达到41%,远高于2014年的32%。可见,相比较而言,公司的销售能力出现下滑,在市场紧缩的情况下,公司的房地产产品变现能力受到约束,短期还债能力受到压制。

  2.应收账款周转率

  表3-3万科地产2014-2016年应收账款周转率及相关数据

  

  2014年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款

  =14638800/189407=58.87

  2015年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款

  =19554913/251065=88.79

  2016年应收账款周转率=销售收入/平均应收账款

  =24047724/207526=104.88

  应收账款周转率是用来评价其流动性健康程度的重要指标[6],如果该指标值越高,意味着企业的现金能力较充分,不会存在短期偿债危机。相反,如果该指标值降低,表明其短期还在努力受到约束,银行等债权人会降低其信用评级,不利于其投资/融资活动的展开[7]。

  如果企业存在大量的应收账款,尽管其账面值会增加,但是并不可以被公司所实际支配,表明公司的销售活动缺乏有效性,在后续销售环节中,需要进进一步压缩公司的信用政策,减少赊销的额度,并且对业务人员形成更强有力的约束,避免其擅自以赊销的方式进行促销决策。

  根据表3-3的数据可知,从2014年到2006年,公司的应收账款的总额整体增加,相比较于2015年,2016年有所下降,表明2016年销售活动更加谨慎。

  从应收账款周转率的指标来看,2014年为58.86,2015年增加至88.78,2016年则再次增加为104.87,可见,万科公司的销售活动有效性越来越高,应收账款的控制能力不断增强,有利于增加公司的现金可支配程度,可以有效防范短期债务危机。

  3.流动资产周转率

  表3-4万科地产2014-2016年流动资产周转率及相关数据

  

  2014年流动资产周转率=销售收入/平均流动资产

  =14638800/46480570=0.32

  2015年流动资产周转率=销售收入/平均流动资产

  =19554913/54702438=0.39

  2016年流动资产周转率=销售收入/平均流动资产

  =24047724/72129543=0.38

  流动资产周转率通常用来评价企业的销售活动的流动性创造能力[8],如果该指标值越高,表明公司的现金流动性流动速度越快,在单位时间内所创造的利润就越高。生产经营任何一个环节上的工作得到改善,都会反映到周转天数的缩短上来。按天数表示的流动资产周转率能更直接地反映生产经营状况的改善。便于比较不同时期的流动资产周转率,应用较为普遍。

  根据表3-4的数据,可以对万科公司的流动资产周转率进行如下几个方面的分析:

  从流动资产总额的角度来看,从2014年到2016年增加幅度十分显著,2015年的流动资产总额为54702437万元,相比较于2014年增加了17.6%;2010年增加至72129542万元,相比较于2015年增加了31.8%,相比较于2014年增加了55%。

  可见,该公司的经营效率较高,资产流动性能较好。但是需要注意到的是,公司2016年的流动资产周转率降低为0.38,虽然降低幅度较小,但是也体现出公司经营中的问题,需要进一步强化其2016年及今后的销售活动.

  (三)固定资产运营能力分析

  固定资产周转率是企业一定时期营业收入与平均固定资产产值的比值,可以用来衡量固定资产的利用效率。

  表3-5万科地产2014-2016年固定资产周转率及相关数据

 

  2014年固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额

  =14638800/230835=65.97

  2015年固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额

  =19554913/491748=54.13

  2016年固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额

  =24047724/681079=41.01

  该指标通常用来评价公司的固定资产利润创造能力[9],如果指标值越高,表示公司的相关经营状况较好。根据表3-5的数据,可以从如下几个方面来分析该公司的固定资产周运营能力:

  从固定资产总额的角度来看,2015年为491747万元,相比较于2014年增加了113%,2016年继续增加,达到了681078万元,相比较于2015年增加了38.5%。

  从固定资产周转率的角度来看,2014年为65.97,2015年和2016年相继下滑,分别为54.13和41.01。

  从以上分析可以看出,对于万科地产公司而言,固定资产的利润创造能力不断下滑,在后续经营环节中,需要进一步强化固定资产的管理,不断提升其使用效率。

  (四)运营能力总体评价分析

  以上几个方面的分析,可以发现,万科公司的总体运营能力较强,比行业总体运行状况会更加理想。但是在公司的业务扩张过程中,也存在很多潜在的问题,由于在建工程较多,公司的流动性受到影响;由于存货管理流程有待优化,需要进一步提升其销售能力,并且采用更加有弹性的存货管理方式;另外,固定资产管理方面存在很多不足,降低了资产的使用效率。

  为了增加评价的可对比性,选择金地集团为对比对象,二者的主要财务指标对比情况如表3-6所示。

  2016年末总资产周转率=主营业务收入÷[(期初总资产+期末总资产)÷2]=0.3053

  2016年末固定资产周转率=主营业务收入÷[(期初固定资产+期末固定资产)÷2]=253.60952016年末流动资产周转率=主营业务收入÷[(期初流动资产+期末流动资产)÷2]=0.3132016年末存货周转率=主营业务成本÷[(期初存货+期末存货)÷2]=0.2822

  2016年末应收账款周转率=主营业务收入÷[(期初应收账款+期末应收账款)÷2]=1648.9413

  表3-6万科股份及金地集团各项资产周转率对比

 

  根据表3-6的数据可以发现,相比较与金地集团,万科公司存在以下几个方面的不足:

  总资产周转率方面,金立集团为0.3053,万科公司对应的指标值为0.2871,前者比后者高出0.0182;

  固定资产周转率方面,万科公司的平均值为39.38,金地集团年度平均值为253.6095,二者之间的悬殊十分显著;

  在流动资产周转率方面,金地集团的年度均值为0.313,万科的年度建筑为0.302,前者比后者高出0.011;

  在存货周转率方面,金地集团年度均值为0.2822,万科公司的年度均值为0.2692,前者比后者高出0.013;

  在应收账款周转率方面,金地集团的年度均值为1648.9413,万科公司的年度均值为43.9611,按照同样显著高于后者。

  由此可见,相比较于金地集团,万科公司的财务表现还有很大的进步空间,需要进一步提升其资产利用效率,重点加强应收账款管理,增加公司的现金流动性储备。

  四、运营能力方面存在问题

  (一)偿债能力较弱

  在房地产企业经营过程中,只有日常经营收入通常偏少,因此需要依赖于银行借款,如果公司利润创造能力降低,不能够及时偿还银行债务,就可能出现债务危机[10]。如果债务危机长期存在,就会导致银行降低对于该公司的评级,影响其后续融资活动,从而导致其偿债能力继续恶化。如果房地产企业在销售过程中存在大量的应收账款,即使企业的账面价值增加,但是可支配的现金存款有限。

  为了增加市场话语权,房地产企业纷纷进行土地开发,并且不断增加土地存量。从长期经营效果来看,这几天也可以增加企业经营的主动性,但是如果企业不能够在短期内获得较高的现金流量,就可能出现严重的资金链危机,影响企业发展目标的实现。

  (二)应收账款周转率偏低

  万科公司在市场销售的过程中,为了尽量的扩大市场占有率,面对大型客户时,会放宽信用政策,降低销售业务的标准,实施分期付款,甚至不断延长付款期限。尽管这有助于促进业务的达成,但是会影响公司短期现金流的充足性。如果公司没有形成有效的应收账款管理流程,部分应付款项到期后,公司不能够及时收回,导致公司的账面价值再次缩水。如果应收账款长期不能收回,而客户缺乏支付能力,或者支付意愿严重不足,就可能增加公司的呆账和坏账水平,进一步影响其财务指标健康程度。

  (三)资产利用率偏低

  在公司的固定资产和流动资产管理方面,缺乏科学性,导致相关资产的使用效率偏低。这不仅会影响公司的短期经营效应,而且会影响到部分资产的使用寿命,增加公司的经营成本[11]。因此在经营过程中,需要制定合理的固定资产使用计划,不断提升使用的效率。

  五、完善公司运营能力的对策

  (一)提高偿债能力

  1.优化资本结构

  首先需要树立科学的公司资本概念,除了要重视股权资本,同样需要重视人力资源等无形资本,他们同样对公司的运行产生重要决定作用。以公司的销售团队为例,如果没有形成高效而又精干的销售团队,不仅会导致销售成本增加,而且难以提升销售的效应,导致公司的利润创造能力受到限制。对于万科企业管理者、企业所有权人,不断优化资本结构,在不影响基本股权结构的前提下,可以适当增加其他无形资本的比例,充分发挥其积极作用。

  2.制定偿债计划

  如果公司不能够及时偿还债务,不仅会导致债务累积,增加后续还债压力,而且还会影响公司的信用,影响其后续筹资活动的顺利性。因此需要制定严谨而科学的偿债计划,合理的使用公司的现金。尤其是在作出投资决策时,需要,充分考虑了企业资本的充足性,不能够影响后续的还债活动。对于万科公司而言,需要形成有弹性的经营策略,除了要合理控制风险以外,还需要不断提升利润创造能力,通过不断地补充企业经营“血液”,不断改善其长期和短期的还债能力。

  3.增加运营资本

  在企业经营过程中,必须要确保运营资本的充足性,这一方面关系到企业经营的主动性,避免受到资本不足的约束,另一方面也关系到企业短期偿债风险,如果运营资本不充足,不能够及时偿还债务,就会增加公司的资本压力,并且达到公司的经营战略。对于万科公司,需要通过多种方式来增加其运营资本的充足性,除了提升销售活动有效性、增加资产变现能力外,还需要拓宽融资渠道,确保公司能够得到有效的资本补充。

  (二)加强应收账款管理

  1.及时催收应收账款

  对于万科等房地产公司,通常对客户采取分期支付的政策,因此不可避免地存在应收账款。对于公司而言,需要建立科学的应收账款回收流程,如果临近支付期限,需要及时催收,避免出现支付延期。在这个过程中,首先需要做好客户调查,了解客户的支付能力和联系方式,并且及时提醒客户还款;同时需要建立有奖有惩的应收账款回收制度,如果业务人员能够在规定的时间内回收状况,需要进行现金奖励,相反则需要与业务人员的绩效挂钩,在不能完成任务的情况下,可以扣除其绩效工资,从而形成反向激励的效果。

  2.计提坏账准备

  如果公司存在大量的应收账款,在短期内也没有收回的可能性,就需要计提一定比例和数量的坏账准备金额,避免坏账对公司的经营造成冲击。在计提坏账时,一方面需要参考公司的市场销售经验、应付账款回收经验,另一方面需要参考公司的经营现金流量水平,如果现金流量充足,可以计提的坏账准备金,从而降低公司的资金风险。

  3.建立信用评估政策

  在公司经营过程中,需要加强客户的信用评估,并且制定科学的政策,避免市场销售部门和操作人员随意延长分期支付的期限。

  第一,建立相对独立的信用管理部门,坚持信用评估制度。为了加强应收账款的管理,该企业应根据业务发展的需要建立相对独立的信用管理部门,同时配备专业的信用管理人员,专门负责对应收账款的管理,确保信用管理职能的实现。由于企业实际经营情况是不断变化的,各个客户的信用等级也参差不齐,这就要求企业按照不同的情况来建立相应的信用规定,同时还必须严格按规定执行。对有关客户提交的分期付款购买申请,必须提前分析其信用等级,然后来决定合作的发生与否并评估此次合作的坏账损失率。

  第二,建立客户管理档案对客户进行资信评价。客户既是企业最大的财富来源,也是最在的风险来源,做好客户资信调查是加强应收账款管理的基本工作。万科地产股份有限公司必须建立详尽的客户档案,对客户的各种财务状况和信用记录等进行详尽的研究。并且依据研究分析的结果来相应地划分合作方的信用程度,并对其进行档案管理,方便对其进行详细的了解及其管理。

  4.优化存货的管理

  万科地产股份有限公司的存货数量比较庞大,虽然有利于企业将来的发展,但也可能给企业带来极大的风险,为了增加企业市场的灵活性,需要制定适当的存货水平,在确定存货量时,需要充分考虑如下两个因素:其一,公司的房地产产品制造计划,确保相关的工业能力能够满足需求;其二,好合理评估万科公司的销售活动,根据销售能力来不断调整存货水平。通过分析万科地产股份有限公司的管理现状,建议进一步完善存货管理结构,控制存货数量。

  第一,严格保管企业存货。万科地产股份有限公司的有关人员必须准确记录企业存货的各种相关信息,为确保账簿信息的真实性和准确性,不仅要认真核查,还要建立相应的监督制度。统筹结合物资管理和财务管理,从而更加科学有效的实现了对存货的保管和情况知悉。

  第二,加强企业存货内部控制。要加强对存货的管理,防止企业内部员工和各部门之间互相串通、弄虚作假,建立一套科学的企业存货内部控制制度无疑是一个非常必要的举措。为检验账实的一致性,可以对存货进行不定期的盘查,力求账目信息的真实与准确。

  第三,建立存货管理信息系统。一套完善的存货管理信息系统,会使企业管理人员更加方便的了解企业的存货情况,也将更方便的构建存货管理的相应方案。企业建立存货管理系统时,一定要根据自己的实际情况,让所有人都加入到企业存货的管理中,从而更快捷的方便相关人员和部门之间的协作,也将极大的促进企业与客户之间的密切合作,提升企业的工作效率。

  (三)提高资产利用率

  1.加强固定资产管理

  做好固定资产管理、提升固定资产的利用效率主要从以下几方面入手:

  (1)加强领导,提高认识。要把固定资产管理作为一项重要的内容列入工作目标,分管领导亲自抓,管理人员仔细抓,并要有强烈的工作责任感,把各项规定落到实处。

  (2)实行“统一领导、归口管理、分工负责、责任到人”的管理原则,强化各部门的分级管理,明确各部门职责分工,确保严格执行资产管理程序。逐步改变使用人观念,要从没人管、没人问、没人查到主动清查、主动报告、主动保养,防止固定资产流失。要建立一套完善的管理制度,包括购入、领用、调出、报废处理等规章制度,建立财产清查制度,保证资产的账面与实物相符。

  (3)建立健全资产管理的账、簿、证卡、签,完善有关管理制度,实行一物一个标签,卡、标签和实物相符。各单位要对每个部门、每个办公室资产进行全面核查清理,统一制作固定资产登记卡片和固定资产标签,同时对每件固定资产进行登记,设立《固定资产管理登记簿》,建立健全资产管理档案,做到单据齐全、账目清晰、数据准确。

  (4)坚持日常清查,对固定资产进行全面清查核实,定期盘点对比,建立资产明细账。为保证固定资产的真实性和准确性,每季度对所属固定资产进行清查,每年要对资产进行一次全面盘点清查,清查固定资产帐与表、帐与物是否相符,是否按规定建帐。同时与财务部门进行帐与帐清查。

  (5)统筹安排,合理利用,优化资源配置,充分发挥资产效率,提高资产使用率。在对固定资产进行配置时,不但要立足现在,更要考虑资产发挥的长远效率。各单位要针对各部门资产多占多用,一味追求“全”的现象,严格按照标准对各部门设施的配置进行核定,从而减少盲目性,减少空置率,全面提高资产的利用率,优化各部门内资源配置,实现资源共享。

  (6)强化固定资产的监督与管理,防止资产流失。各单位建立资产采购、发放监督验收制度,严格领导审批、经手人签字、申领人签字。固定资产采购由申请人提出书面申请,管理部门和单位领导审批后进行集中采购再统一配发到使用单位。

  2.加强资金管理

  如果企业资金管理不善,不仅会导致气流过境紧张,严重的还可能导致公司运营瘫痪。因此,需要强化资金管理,可以从以下两方面入手:

  第一,加快市场促销,开拓融资途径。为了能充分及时地供应企业将来可能的各种资金需求,万科地产股份有限公司必须采取各种措施去寻找销售途径,促进销售量的增加,进而促进企业正常的经营活动的现金流入,同时还要时刻关注市场,抓住每一个融资合作下的机遇,采取各种手段来拓展融资途径。

  第二,加强现金流管理。现金在流动资产中流动性最强,在企业管理中发挥着不可替代的作用。它可以说是企业的血液一样,现金流的短缺会使一个发展势头迅猛的企业迅速陷入瘫痪危机,因此,在看到企业优秀的盈利能力的同时,也要提醒万科地产股份有限公司高度重视企业现金的管理。

  3.盘活资产

  在公司经营过程中,如果资产管理不当,就会导致大量的资产处于沉淀状态,不能够有效发挥其价值。定期盘活资产,增加资产收益,对资产进行调研,做出科学有效的分类,把资产划分为有效资产、闲置资产、租赁的资产和无效资产这四大类。对闲置资产要想办法使其活动起来,开发其潜在价值如进行租赁处理;如果确定没有开发意义,则要考虑将其做变现处理;对于租赁资产,要根据市场价格行情变动来相应地调整租赁合同的内容以及租金价格。对于万科公司,在经营过程中,拥有大量土地使用权,同时还有许多住宅和商铺处于闲置状态。除此之外,该公司还有许多股票和基金,由于管理不专业,实际利润创造能力有限。对于这些资产,公司需要组建专业的团队,经过专业的流程进行资产盘活。这不仅可以增加公司资产的资产利润创造能力,从而改善公司的现金流动性;而且还可以降低公司的融资压力,为公司开拓更多的内部融资渠道,降低对银行借款的依赖性,从而降低其负债率,增加资产的健康程度。

  结论

  随着房地产企业经营所面临的竞争现状越来越激烈,如果要增加市场竞争活动的有效性、主动性,就需要明确了解本公司的运营能力,准确识别其中所存在的问题,并且采取措施加以改进。在经营过程中,不可避免地会面临各种困难,对于企业经营者,需要根据具体的问题采取措施,在不断解决问题的过程中增加企业的运营能力,从而应对更加复杂的市场情况。

  以万科房地产公司为例,通过选取近三年的财务报表,从中选择有关的财务指标数据,对公司的存货管理、销售活动有效性、资产利用效率等指标进行分析,从而发现其运营能力所存在的不足之处。在此基础上,以金地集团为对比研究对象,对于万科公司的运营能力进行描述,认为它存在许多有待改进之处。在研究及改进措施的过程中,针对上述分析的问题一一进行讨论。对于万科地产公司,如果要确保相关措施得到落实,就需要建立起严格的内控体系,形成内部权力的平衡性;事实上,也只有建立起有效的内控制度,才可以从根本上增加万科公司的内部管理能力、外部市场竞争应对能力,从而最终促进其运营能力的提高。

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2020年7月13日 20:55
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