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投资性房地产公允价值计量模式的运用与监管 ——以上海世贸股份有限公司为例

  一、绪论

  ㈠研究背景

  在过去一年中,我国经济发展所处环境更趋复杂,面临的挑战明显增多,原本已逐渐好转的经济形势转向逐渐衰退。就外部环境而言,经济贸易摩擦此起彼伏,美国保护主义愈发浓烈,英国脱欧、地缘政治以及多地上演的民粹主义都为全球经济带来了更大的风险和挑战。从内部环境看,从2000年左右起,我国房地产市场发展迅速,成交率持续增加,纵观我国经济发展的整体态势,考虑到我国宏观经济总体形势良好、居民最终消费支出持续增加,并且我国消费结构不断升级,在基本生活必需品上的支出比重越来越小,在可以预见的未来,房地产交易市场仍会保持较快增长。现在,房地产已经不仅用于居住或经营,许多投资者开始投资房地产,面对这种经济发展形势,投资者等相关信息使用者更加关注与房地产相关的会计信息,这就要求上市公司财务报表中相关的会计信息拥有更高的质量。

  (二)研究意义

  如今,投资性房地产升值空间较大,成本模式下的账面价值与市场价值之间会有较大偏差,这种偏差容易误导公司投资人及其他利益相关者,使得其在作出决策时受到偏差影响,从而可能决策失误。因此,公允价值计量模式就显得尤为重要,在公允价值模式下,市场价值能够得到充分地体现,市场价值背后反映的企业的真实价值更为准确全面,并且促进我国会计准则逐步走向国际化。本文着重分析投资性房地产公允价值计量模式的使用方法以及注意事项,在案例中分析其对公司资产规模、当期损益、偿债能力的影响,并为其在我国进一步被广大企业接受并采纳该会计政策提出相应的建议。

  二、与投资性房地产后续计量模式有关的文献综述

  Quagli,F.Avallone(2010)对欧洲七个国家的房地产企业进行了研究,着重研究它们有关投资性房地产会计政策的选择,通过研究发现,以成本模式进行后续计量可以达到通过权责发生制来减少收益不确定性的目的,从而使收益波动变小,对企业估价的要求较低。[1]

  叶林(2010)详析企业内部投资性房地产等与公允价值有关的会计科目,最后得出结论:在上海证券交易所上市的拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值后续计量模式合理性有待商榷,公允价值这种计量模式在投资性房地产中的应用有限。[2]

  申慧慧(2012)研究了三家上市公司,描述了三家上市公司通过转变投资性房地产的后续计量模式以对管理其盈余,经分析比较发现,通过限定自用房地产与投资性房地产转换的间隔时间可以降低上市公司投资性房地产后续计量政策变更对公司进行盈余管理的风险。[3]

  李英、邹燕、江州、蒋舟(2013)分析了公允价值作为一种计量属性在上市公司的运用情况,同时探究上市公司为何使用公允价值,最终分析发现财务报表信息可靠性、公允价值估值成本、房地产所处市场环境以及对财务指标的作用均会影响上市公司对投资性房地产后续计量会计政策的选择。[4]

  王福胜,程富(2014)的研究结果显示,有些企业选择公允价值模式计量是为了使其财务报表中利润和净资产等数据高一些,与运用公允价值模式计量的真实动机——提高财务数据的相关性相悖。[5]

  张浩威(2019)认为研究人员应及时深入分析企业采用公允价值模式后续计量的原因及结果,采用公允价值计量模式的后果可能较为严重,对投资者做出正确的投资决策产生一定的负面影响,同时使债权人的利益处于较大的不确定性之中。[6]

  三、投资性房地产公允价值计量理论基础

  (一)投资性房地产的定义及特点

  1、投资性房地产的定义

  我国财政部于2006年发布的《企业会计准则第3号—投资性房地产》中,明确定义投资性房地产,如果持有该房地产目的是获得租金或是等待其房价上涨,或者持有该房地产在等待其房价上涨时将其对外出租获得租金,具有以上目的而持有的房地产都被称为投资性房地产,涵盖以获得租金为目的持有的土地使用权、以增值为目的持有的土地使用权、以获得租金为目的持有的建筑物。

  2、投资性房地产的特点

  首先,投资性房地产背后所蕴含的是企业的经营业务,因为企业持有该房地产目的是获得租金或是等待其房价上涨,或者持有该房地产在等待其房价上涨时将其对外出租获得租金或等待其价格上涨,投资性房地产虽然是非流动资产,但与一般的非流动资产不同,持有固定资产等一般的非流动资产的目的是生产商品、提供劳务等经营活动,它们的价值会随着时间的推移而逐步减少,投资性房地产则不同,其真实价值一般逐年增加。第二,企业持有投资性房地产的用途是获取租金或者等待其增值,而作为生产经营场所持有的自用房地产主要是为了生产商品、提供劳务,房地产企业持有的房地产还用于销售。第三,结合全国的房地产市场情况综合考量,不同地区的市价确认方法也不同,企业在确定其会计政策时,应该将其所处地区的市场情况考虑在内,最终选择符合市场发展规律的计量模式。

  (二)投资性房地产公允价值计量模式

  1、确认与初始计量

  对某向交易或者事项进行确认时,首先判断其是否满足投资性房地产的定义,当满足定义时,再关注其与该投资性房地产有关的经济利益是否很可能流入企业并且其成本是否能够可靠计量。当以上条件同时满足时,才能将该项交易或事项确认为投资性房地产。

  当企业外购或自行建造或开发投资性房地产,其初始计量都应按照成本即付出的对价进行,借记“投资性房地产”科目,按照可抵扣的增值税税额借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,同时,根据支付的全部价款或付出对价,贷记“银行存款”“长期借款”等科目。

  2、后续计量

  我国准则在投资性房地产的后续计量方面给予企业自主选择的权利,企业可以根据自己的实际情况选择适合本企业的计量模式——成本模式或公允价值模式。成本模式下,资产负债表期末列示的投资性房地产是扣减其折旧摊销后的净额,其账面价值通常会低于其初始成本,公允价值模式下则不同,在公允模式下,准则不再要求企业计提折旧摊销,而是以其在活跃市场中的价值为依据,在期末的资产负债表中以其市场价值列示,其账面价值则通常高于其初始成本。同时,准则为防止企业通过频繁变动投资性房地产后续计量模式或对不同的投资性房地产采用不同的后续计量模式以操纵企业利润,所以要求企业不能随意变更计量模式,并且一家企业只能采用一种后续计量模式计量其所有的投资性房地产。

  (三)我国投资性房地产后续计量采用公允价值模式研究

  2006年,我国财政部发布了《企业会计准则》,其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。2007年1月1日,《企业会计准则第三号——投资性房地产》正式执行。与投资性房地产有关的准则正式执行后,相关学者认为,拥有投资性房地产项目的上市公司会选择公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量,但他们大多还是选用成本模式。成本模式下,投资性房地产的账面价值不受市场价值波动影响,追求稳步扩张的企业会选用成本模式。盈利能力一般却渴望提高账面利润及净资产的企业倾向于采用公允价值模式,中小企业融资难是近年来较热的经济话题,一些拥有投资性房地产的中小企业通过将投资性房地产的后续计量改为公允价值计量模式,使得其财务报表在外界看来盈利性良好。近年来,采用公允价值进行后续计量的企业逐渐增加,但总体来看,其占比仍然不高。

  四、上海世贸股份有限公司投资性房地产公允价值模式计量案例分析

  (一)公司简介

  上海世茂股份有限公司于1994年在上海证券交易所上市,股票代码为600823.SH,经营范围广,包括实业投资、房地产综合开发等,规模小于20万平方米住宅项目和规模小于10万平方米的商业地产项目在其开发行列之中,在房地产开发领域,上海世茂股份有限公司经验丰富,能力一流,在国内开发商中名列前茅。

  (二)公司主要会计指标

  表1上海世茂股份有限公司2007—-2012年主要会计指标表单位:万元

 

项目

2007

2008

2009

2010

2011

2012

营业利润

24 734.09

12 335.69

30 311.58

145 197.22

168 053.81

179 955.77

利润总额

24 861.57

14 444.49

31 571.55

150 117.03

172 497.23

188 069.20

净利润

13 980.91

10 151.57

22 199.74

102 720.74

123 591.78

140 103.16

经营活动现金流量净额

50 398.07

-66 557.93

-103 983.09

-174 724.17

-174 896.99

174751.35

总资产

312764.96

271 472.18

1 597 941.81

2 594 560.11

3 300 655.96

3708448.63

  数据来源:2007-2012年上海世茂股份有限公司年度报告。

  上海世茂股份有限公司2007年至2012年主要会计指标如表000所示。

  从表中我们可以看出,2007年到2012年,上海世茂股份有限公司营业利润、利润总额、净利润、总资产均呈现出上升的趋势,其中,2008年有明显下降波动,值得注意的是,2007年至2011年,上海世茂股份有限公司的经营活动现金流量净额逐年下降,在2010和2011年竟为负数,这表明企业可能是通过变更投资性房地产的后续计量模式给上市公司带来了利润增长。

  (三)公司投资性房地产概况

  1、投资性房地产项目

  2009年6月30日,上海世茂股份有限公司2009年(第一次)临时股东大会召开。会议通过了关于公司会计政策变更及<投资性房地产公允价值计量管理办法(试行)>的议案》,决定于2009年6月1日将投资性房地产后续模式由成本模式变更为公允价值模式。

  截止2018年,公司共持有投资性房地产项目16项,包括北京世贸大厦、绍兴世茂迪荡新城A2A3、上海南京西路258号世茂商都大厦、昆山世茂华东商城、沈阳世茂商业S2等。

  2、投资性房地产比重

  表2上海世茂股份有限公司2007-2012年投资性房地产比重单位万元

  

项目

2007

2008

2009

2010

2011

2012

投资性房地产金额

1 490.16

1 391.58

235 469.00

763 930.00

1080 830.00

1203 250.00

资产总额

312 764.96

271 472.18

1597 941.81

2594 560.11

3300 655.96

3708 488.63

占资产比重

0.48

0.51

14.74

29.44

32.75

32.45

  数据来源:2007-2012年上海世茂股份有限公司年度报告

  由表2可以看出,,投资性房地产的账面价值由2007年的1490.16万元上升至2012年的1203250.00万元,增幅达80646.36%。投资性房地产与资产总额之比呈现上升态势,其中2012年小幅波动。

  (四)上海世茂股份有限公司运用公允价值模式计量的动机

  1、为投资者等利益相关者提供高质量的财务信息

  编制财务报告向其股东、债权人及其他利益相关者提供公司的相关信息是上海世茂股份有限公司不可推脱的义务,从而使其能够通过对财务报表的分析,从而对上海世茂股份有限公司的财务状况和经营成果进行判断,并使利益相关者做出相对更优的决策。具有可靠性、重要性、及时性的高质量会计信息对于利益相关者来说才是相对重要的信息。成本模式下进行的后续计量是以房地产过去的历史成本为基础,与其现有价值之间具有一定的差距,使用成本计量模式不能满足财务报告高质量的要求,这些会计信息对于投资者做出决策意义不大。公允价值模式则不同,其在一定程度上可以向公司的利益相关者提供面向未来的高质量的会计信息,为其做出科学合理的决策打下坚实的基础。

  2、改善财务状况

  公司对于开发房地产项目需要投入大量资金,并且回收期较长,在项目开发过程中,公司必须持续投入资金,与发行股票筹资方式相比,公司一般会选择向银行等金融机构借款,考虑到发行股票的筹资方式成本较高,手续复杂严格,会稀释当前股东对公司的控制权,造成管理上的困难,同时公司还将承担较高的信息披露成本。银行等金融机构收到公司的贷款申请后,需要对公司的财务信息进行严格分析,充分细致了解公司的财务状况和经营成果,用财务数据为其偿债能力提供合理保证。在我国房价居高不下的背景下,投资性房地产的公允价值大多高于账面价值,所以,以公允价值对投资性房地产进行后续计量,既提高了企业利润指标,也增加了企业的总资本。因此,有些企业即使某些指标不符合银行规定的标准,通过转换其投资性房地产的后续计量模式,可以在一定程度上起到掩饰公司真实偿债能力的作用。

  3、逐渐完善会计制度,积极与国际会计准则接轨

  公允价值计量是一种趋势,财务报表传递的信息应该具有时效性,即应当与企业资产在当前活跃市场中的价值相符,不能仅以历史成本计量,公允价值在我国当前市场中不易确定,但是必须要有敢于承担的企业首先选择公允价值,我们的市场才能日渐活跃,会计信息才能更加可靠,我国准则才能与国际准则逐渐接轨。

  (五)上海世茂股份有限公司运用公允价值模式对公司财务的影响

  1、对资产规模的影响

  投资性房地产在成本模式下,需要对其计提折旧或摊销,由此,其账面价值逐年递减,并低于初始成本。公允价值模式下,则用公允价值计量,其账面价值会随着房地产的市场行情起伏,并不一定会低于其账面余额。近十多年,我国房地产市场一路高歌猛进,面对这种情况,公允价值后续计量模式下的企业账面价值会随着市场价格增长,进而使得企业总资产规模随之增大。根据上海世茂股份有限公司的年度报告得知,在成本计量模式下,投资性房地产、固定资产和存货的账面价值为16.7亿,2009年转为公允价值模式进行后续计量后,其账面价值增加到23.5亿。将折旧的影响考虑在内,对资产规模的影响将超过7亿。

  2、对当期损益的影响

  上海世茂股份有限公司投资性房地产的后续计量由成本模式转为公允价值计量模式后,期末一旦市场价格发生变动,便要调整其账面价值,将公允价值变动数额计入公允价值变动损益,这一会计处理直接影响着企业的利润,2009年,公司投资性房地产在总资产总的比例明显上升,与此同时,我国房地产形势大好,投资性房地产的公允价值不断上升,从而通过变更计量模式即可大大提高了企业的盈余。在盈余增加的同时,当期费用还在不断减少,因为成本模式下,需要对其进行折旧或摊销,公允价值模式下则不需要,这更进一步增加了企业的利润。从表3中可以看出,2009年采用公允价值计量后,当期公允价值变动收益占利润总额的51%。

  表3投资性房地产后续计量模式变更对当期损益的影响

 

项目

2009

2010

2011

2012

投资性房地产公允价值变动收益(亿元)

1.16

2.53

1.74

2.91

利润总额(亿元)

3.16

15.01

17.25

18.81

投资性房地产公允价值变动收益占利润总额的比重

51%

17%

10%

15%

  3、对偿债能力指标的影响

  表4对2009年投资性房地产成本后续计量模式和公允价值后续计量模式进行比较,我们可以看出公允价值模式下的资产负债率、产权比率、权益乘数均低于成本模式下对应的财务比率,由此可以看出,采用公允价值模式后续计量且市场价格持续走高时,投资性房地产的账面价值会升高,从而其资产规模的增加,财务分析数据所体现出的企业长期偿债能力会不如成本模式所计算出来的数据体现的长期偿债能力,表4中上海世茂股份有限公司的数据即是如此,与公允价值模式比较,资产负债率下降5%,产权比率下降8%,权益乘数下降3%,这些财务指标都与企业的长期偿债能力密切相关。

  表4投资性房地产计量模式变更对偿债能力指标的影响

项目

2009年公允价值模式下

2009年成本模式下

下降百分比

资产负债率

0.56

0.59

-5%

产权比率

1.28

1.39

-8%

权益乘数

2.28

2.36

-3%

  五、公允价值计量模式在投资性房地产中运用的监管建议

  在投资性房地产的监管方面,我们的不足之处还有很多,我国的许多与公允价值有关的规章制度的执行广度和深度都有待加强,许多企业选择投资性房地产的后续计量模式均站在不同的视角上,他们权衡利弊,分析成本效益,以谋求股东财富最大化的目标,在这过程中,不乏公司投机取巧,以此操控利润,美化财务报表以达到融资的需要,更有甚者,为了上市资格粉饰财务报表,违背企业会计准则的要求。面对这些违背准则的行为,相关监管部门要身体力行,及时惩治,首先,政府相关部门应该及时出台相关的处罚措施,并对处罚条例及准则规定及时调整,以免随意企业肆意妄为。其次,准则培训应该及时落实,强调准则实施规定及注意事项,防止企业财务人员因对准则理解不够精准透彻而影响准则颁布的最初目的以及准则的最终落地。再次,企业应提高自身能力,建立内部监管机构,在不违反准则的情况下,灵活运用准则。最后,外部组织的监管同样不容小觑,如会计师事务所等,这些外部机构在准则运用过程中起着举足轻重的作用。

  参考文献

  1.QuagliandFAvallone.FairValueorCostModel:DriversofChoiceforIAS40intheRealEstateIndustry[J].EuropeanAccountingReview,2010(5).36-39

  2.叶林,公允价值应用研究—上交所房地产上市公司为例[J].中国证券期货,2010.07:38-40

  3.申慧慧,投资性房地产核算中的盈余管理[J].财经月刊,2012(12):14-16

  4.李英,邹燕,蒋舟,向会计准则下公允价值运用的动因探索—基于问卷调查与因子分析[J].会计研究,2013(2):28-36

  5.王福胜,程富,投资性房地产公允价值计量模式徐泽动因实证研究[J].财经理论与实践,2014,35(189):74-79

  6.张浩威,投资性房地产公允价值计量的动因与影响探析——以金地集团为例,《辽宁经济》2019年,第八期

  

2021年11月26日 15:56
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