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对二手房买卖过程中 “跳单”问题的研究

  摘要:改革开放以来,房地产行业的得以迅猛发展,二手房市场也不断走向成熟,并在房地产交易市场中扮演着重要的媒介作用,尤其是在二手房交易市场,通过房地产经纪公司作为交易桥梁,促成二手房交易,已经成为一种普遍方式。但是随着房地产业的发展,在实践当中出现了经纪公司的居间服务质量参差不齐,甚至出现欺诈、胡乱收费现象、市场秩序混乱,房地产经纪公司与委托人之间存在的纠纷连连不断,其中在二手房交易过程中“跳单”问题的纠纷尤为突出。

  本文将从房地产经纪公司的角度出发,客观、公正的对二手房买卖中存在的“跳单”现象进行分析研究,主要以“陶德华”案例、“徐稀成”案例为基础进行分析研究,以求从案列分析中,探寻二手房交易过程中导致“跳单”的原因,通过对引起“跳单”问题的原因分析,探求减少二手房买卖过程中“跳单”问题的方法以及措施,以便促进我国二手房买卖市场健康有序地发展。并希望能够为我国房地产经纪行业做出应有的贡献。

  关键词:二手房;二手房市场;居间合同;跳单

  一、绪论

  (一)研究背景与意义

  1.研究的背景

  当前,我国房地产发展较快,特别是二手房交易额在不断攀升,二手房在各大中小城市交易正在赶超一手房市场规模。一二线城市,手房的市场交易额明显上升。2018年,北京市二手房成交面积约为新房成交面积的3.5倍;上海二手房成交面积约为新房成交面积的2.5倍;深圳二手房成交面积约为新房成交面积的2.7倍。

  然而,针对我国二手房交易的相关立法滞后,在二手房实践当中出现了诸多问题,特别是二手房交易中,委托人“跳单”引起的纠纷很多。本文将站在房地产经纪公司的角度,研究分析二手房买卖过程中“跳单”问题的原因,并提出相应合理化建议。

  2.研究的意义    

  我国房地产行业研究角度较多,但是,多是理论研究,对于二手房交易市场实践当中的“跳单”问题研究较少。

  随着我国房地产行业的迅速发展,促进了房地产中介产业的繁荣。然而,问题与发展总是并驾齐驱,房地产中介行业秩序混乱,居间费服务质量良莠不齐,使得房地产中介机构与客户之间的纠纷不断。其中,对二手房买卖过程中“跳单”问题争议最为突出。近年来,法院受理的二手房买卖“跳单”问题纠纷案件数量不断上升,处理难度不断加大。

  本文选取二手房买卖过程中“跳单”纠纷的典型案例,以案例为视角,站在房地产经纪公司的角度,客观、公正的对二手房买卖中存在的“跳单”现象进行一定的分析研究,以求从案列分析中探寻二手房交易过程中导致“跳单”的原因,通过对引起“跳单”问题的原因分析,针对目前存在的一些二手房买卖过程中“跳单”现状,通过对案件的分析和现有学术观点的理解,总结现有的观点,探求减少二手房买卖过程中“跳单”问题的方法以及措施,对实务纠纷解决提供新的思路。以便促进我国二手房买卖市场健康有序地发展。并希望能够为我国房地产经纪行业做出自己的一份的贡献。

  (二)研究内容和研究方法

  1.研究内容

  第一部分是绪论;分别介绍本文的研究背景与意义、内容与方法。第二部分是主要对二手房买卖过程中“跳单”问题的理论概述,分别对二手房市场的发展、“跳单”的基本概念、二手房买卖过程中“跳单”行为的认定;第三部是对二手房买卖过程中经典“跳单”案例综述,以案例为视角,站在房地产经纪公司的角度,客观、公正的对二手房买卖中存在的“跳单”现象进行一定的描述,结合现实存在的问题进行分析研究,分析二手房买卖过程中,引起“跳单”问题的原因;第四部分是针对存在的问题,提出解决二手房买卖过程中“跳单”问题的建议;第五部分是结论与展望。

  2.研究方法

  在本文的研究中,主要采取的研究方法包括文献分析法、比较分析法以及案例分析法。

  (1)文献分析法

  本文首先搜集了大量的相关文献,在此基础之上进行了整理和鉴别。通过对大量文献的整理和消化,全面地了解国内外对本文研究对象的研究现状,从而更好地把握本文研究对象的争议焦点以及有学术研究价值的研究方向。

  (2)案例分析法

  本文通过“陶德华”案例以“徐稀成”,以案例为视角,对二手房买卖过程中“跳单”问题进行原因分析,进一步提出问题并解决问题。

  二、二手房买卖过程中“跳单”问题的理论概述

  (一)二手房市场的发展

  随着我国经济的发展,国内对住房需求不断增强,市场上,一方面房地产开发商不断开发新罗盘,另一方面,二手房市场异军突起。其主要是源于很多人换大房子,必定形成二手房源。同时,二手房具有价格相对低廉,省去装修的费用与装修的时间等优势。同时二手房多数位置优越,特别是靠近学区的房子,具有较好的价值。因此,市场上对于二手房的需求不断增强。在二手房市场,经济发展使得二手房供应充足,良好的优势使得二手房需求较大。最终,使得二手房市场的发展非常迅猛。据不完全统计,二手房交易规模正在赶超新楼盘的交易规模,不就的将来,二手房市场将成为房地产交易的主力流。

  虽然,二手房市场在我国起步相对较晚,但是发展十分迅速。随着我国二手房市场逐步放开,二手房交易规模不断扩大。由此可见,我国二手房市场发展前景十分广阔。二手房相对于新房而言,价格实惠,位置完善,服务设施完善,社区成熟等优势得到了广大人民的青睐。[资料来源:https://www.xzbu.com/3/view-11573317.htm]近年来,随着国家政策对一手房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大,二手房市场将逐步成熟,成为与一手房市场竞争共存的市场形态。在我国二手房市场的发展过程中,通常存在着房地产中介机构规模小、管理行为不规范、员工素质不均衡、企业诚信等问题。如何积极解决二手房交易当中的具体问题,促进二手房市场的正常、稳定发展,有效提高二手房市场交易量与交易额,让二手房作为房地产市场的佼佼者,是一个需要研究与思考的问题。

  (二)“跳单”的基本概念

  “跳单”又称“跳中介”,是指买方或卖方与中介(公司)签订了预售确认书、佣金购买协议或销售协议。中介公司履行了提供独家资源信息的义务,促进买卖双方按照协议进行会晤和谈判。为避免或减少买卖双方支付协议中约定的中介费的义务,不经中间人而私下签订销售合同的行为。[资料来源:https://baike.so.com/doc/5904827-6117729.html]

  在二手房买卖居间实践中,“跳单”主要表现出以下几种形式:

  (1)委托方利用来自原房地产经纪公司的信息、资源使自己从中受益。其中,“跳单”分为“半跳”、“全跳”和“隐跳”三种。“半跳”即委托方跳过前房地产经纪公司,通过其他房地产经纪公司与房屋销售方签订房屋买卖合同。“全跳”即委托方跳过委托的房地产经纪公司,直接与房屋出售方签订房屋买卖合同;“隐跳”则指委托人跳开经纪公司,通过私下与朋友达成协议促成房屋买卖合同成交。此三种“跳单”形式的最终结果都是经纪公司受损。

  (2)委托方将原先委托的房地产经纪公司提供的房源信息告诉他人,使第三人由此受益。即委托方在获取了自己委托的房地产经纪公司的房源信息后,另外再将该套房屋信息完全透露给他人,促使第三人与房屋出售方签订房屋买卖合同。像在这样的情况下,可判定为委托人已经“消费”了房地产经纪公司的信息价值,不管委托人是否因此受益,经纪公司依然利益受损,仍应该判定属于“跳单”行为。不论是何种形式的跳单,均强调“跳过经纪公司”这个核心,只是具体表现出来的形式不同。

  (三)二手房买卖过程中“跳单”行为的认定

  1.存在着真实有效的居间服务合同

  存在真实有效的居间合同是大前提,其重要性自不用言说。若非存有真实有效的居间服务合同,其后续讨论将于此戛然而止。因此,在“跳单”案件审理认定中不能本末倒置,忽略这一大前提。居间服务合同应该具备“有效”要件,即“跳单”行为人要具有相应的民事行为能力,缔约方的行为应真正反映其内在效果的含义,即其效果的含义与表达式的行为相一致。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,不违反社会治安和良好习惯。

  2.房地产经纪人积极履行义务

  在二手房交易过程中,房地产经纪人履行了居间义务应以带领看房为开始履行义务的标志,消费者一旦接受了由房地产经纪人的带领看房,也就意味着默认接受了居间方提供的信息与居间服务,这时,居间法律关系从此形成,居间双方在交易过程中则应受到相应约束。大多数房地产经纪公司在带客户参观房屋后都与客户签署了确认书。也有一些房地产经纪公司,要求在引导买家看房子之前先签署房景协议。因此,这种情况是存在的。然而,在出售二手房的合同中,居间人并没有实际履行干预义务。因此,识别“跳单”的另一个基本要求是检查中介是否积极履行其中介服务义务。

  3.委托人借用经纪人信息

  认定跳单行为的构成,重点还在于认定委托人有没有“利用”经纪人提供的信息与机会。委托人是否利用居间人提供的信息、机会与房屋出售方私下成交或另行委托其他经纪公司促成交易,是衡量委托人“跳单”行为的程度以及认定“跳单”违约的关键。

  如果委托人首次获知该房源信息或者首次前往实地看房,即按常理,委托人是从房地产居间人处利用该房源信息。如果居间人没有取得房源的独家信息,并且提供房源的卖方多处挂牌、在网上发布房屋信息或者张贴房屋广告等使委托人可以通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,居间人也没有证据证明委托人系经其首次获得该房源信息的,即推定委托人没有利用该居间人提供的居间服务信息。

  4.委托人另择经纪人签约或者私下签约

  委托人另择居间人缔约或私下缔约是认定“跳单”的基本条件,只有委托人存在刻意“绕开”居间服务的行为,才存在该问题的讨论。

  在实践当中“跳单”的基本动机就是逃避房地产经纪公司的居间服务费用,也就是“跳单”的认定的要件是是否付出了相应的费用。

  房地产交易当中,服务实现后,要付出一定的报酬。“跳单”发生的是有意的避开报酬,即不出费用。同时,要认定“跳单”是否发生,就需要看具体情况,买家是与其他经纪公司发生交易并付费,还是直接与房主交易,节省了费用,这是不同的两种情况,也是不同的两种性质。前者并非恶意“跳单”,而后者就是恶意“跳单”行为。

  三、二手房买卖过程中“跳单”案例综述

  (一)案例分析

  1.“陶德华”案例

  (1)案情介绍

  2008年下半年,李宝萍想将一套房屋进行出售。于是她将此套房屋的买卖信息告知多家房地产经纪公司,让其进行对该套房屋进行销售,10月22日,上海立好信公司业务员带委托人陶德华看这套房屋;11月23日,上海汉宇公司业务员在不知情的状况下,带陶德华的妻子曹美娟也看了这套房屋,当时汉宇经纪公司对这套房源的报价是145万元;11月27日,上海中原中原公司在业务员的安排下,也带领陶德华对这套房屋进行实地查看,当时中原公司对这套房源的报价又是165万元。并签订了《房地产求购确认书》,之后就对于该房屋交易事宜中原公司业务员并未与陶德华进行任何联系。该《确认书》中第2.4条约定,陶德华在查看过该房屋后的6个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,不能利用中原公司提供的信息、机会等条件与第三方达成房屋买卖的,否则陶德华应按照与第三方就该房屋达成交易的实际成交价的1%向中原公司支付违约金。

  随后,汉宇公司通过积极的跟房屋出售方多次协商价格,在汉宇公司居间下,11月30日,陶德华与李宝萍签订了《房地产买卖协议》,房屋成交价为138万元。之后双方办理了过户手续,陶德华按约向汉宇公司支付了佣金1.38万元。

  原告中原公司诉称:陶德华是在利用中原公司业务员提供房源信息,故意避开中原公司,私自与房屋出售人直接签订房屋买卖合同,违反了《房地产求购确认书》中第2.4条的约定,属于恶意“跳单”行为,并请求法院判令陶德华向中原公司支付违约金1.65万元。

  (2)法院裁判情况

  法院认为:根据《合同法》的规定和陶德华与中原公司的协议,在本案中,房屋出售方把自己的房子托付给三家中介公司出售,没有一家是唯一的委托机构。此外,每一家中介公司都为陶德华提供了真正的看家服务和承包机会。中原公司不是第一家提供中介服务的中介公司,它只看过一次陶德华的房子,也没有积极的跟房屋出售方商谈房价,也没有提供其他媒体服务。汉宇公司积极提供媒体服务,多次与卖方协商房价,最终以最低价格推广房屋交易。因此,中原公司的中介行为不利于房屋出售方和陶德华房屋销售合同。此外,陶德华也正常向汉宇公司支付中介报酬总额1.38万元,因此陶德华没有故意避开中原公司与房屋出售方之间的私人交易,也没有委托他人使用中原公司提供的住房信息,以不支付或少支付中介报酬为目的。因此,它不构成违约。法院裁定:中原公司的诉讼请求不予支持。[周伶慧.二手房买卖居间合同“跳单”行为法律问题研究[D].贵州民族大学,2016.]

  2.“徐稀成”案例

  (1)案情介绍

  房屋出售方黄桂兰委托了齐河县城市家源房产信息服务中心(以下简称城市家源)出售自己的一套房屋,且在没委托其他经纪公司代为销售。2013年7月27日,城市家源的牟淑扬与徐稀成签订了《买卖看房确认书》。8月7日,城市家源的工作人员黄延芳带领徐稀成看了黄桂兰委托的这套房屋,黄桂兰签字确认,8月8日黄延芳又带领侯田甜(徐稀成之妻)看了这套房源,并报价55万元。之后徐稀成既然通过齐鲁楼市的一位朋友私下和房屋出售方黄桂兰进行联系,以53.5万元房屋价格达成交易,并办理房屋过户手续,随后,牟淑扬以徐稀成为被告向法院提起了诉讼,理由:我方工作人员多次带徐稀成看房,徐稀成看中新华园小区的房屋并与我方签订了《买卖看房确认书》,徐稀成却已经私自与房主进行交易,他的行为违反了双方签订的协议,损害了我方的合法权益,特要求徐稀成支付成交房屋价格1%的中介费。

  (2)法院裁判情况

  法院认为:双方当事人自愿签订的《买卖看房确认书》属于居间合同,购房委托人徐稀成私自绕过牟淑扬与房屋出售方黄桂兰达成买卖房屋协议的行为俗称“跳单”行为,“跳单”条款的目的在于保护作为居间人的中介公司的权益,防止委托人利用已获得的居间服务私下与第三人进行交易的背信行为,徐稀成委托牟淑扬从事房屋买卖的居间行为,是双方的一致合意,并没有免除或加重一方责任、排除另一方的责任,而徐稀成与房屋出售方黄桂兰的房屋买卖行为确实是利用城市家源所提供的房源的信息、机会等条件,徐稀成在没有解除《买卖看房确认书》这种的情况下,私下与黄桂兰签订房屋买卖合同、进行交易的行为构成违约。故双方订立的《买卖看房确认书》应属有效协议,徐稀成应当按照该协议的约定向牟淑扬支付中介费以及违约金。[周伶慧.二手房买卖居间合同“跳单”行为法律问题研究[D].贵州民族大学,2016.]

  (二)二手房买卖过程中,引起“跳单”问题的原因分析

  在二手房买卖过程中,由于委托人引起的“跳单”问题频频出现,已经干扰了正常的二手房交易市场。因此,我们需要对二手房买卖过程中的“跳单”问题进行深层次的分析,以便寻找到具体的原因。当前主要有:居间服务活动本身的特点,无法控制交易信息外露;二手房经纪市场中存在不正当的价格竞争;房地产经纪公司入职门槛低,经纪人员的服务素质和服务水平参差不齐,多种因素的影响引起二手房买卖过程中的“跳单”。因此,本文将站在房地产经纪公司的角度,分析二手房买卖过程中“跳单”问题的原因,并提出相应合理化建议。

  1.居间服务活动本身的特点,无法控制交易信息外露

  当前,二手房的买卖过程中“跳单”问题频出,其中与二手房买卖信息特点具有重大的关系。对于房源信息的保密程度,在如今的网络环境下是办不到信息完全处于保密状态,不外露的。然而,认定跳单行为的构成,重点也是在于确定是否“利用”房地产经纪公司提供的信息与机会。委托人是否利用房地产经纪公司提供的信息、机会与房屋出售方私下成交或另择其他房地产经纪公司进行成交,是衡量委托人“跳单”行为的程度以及认定“跳单”违约的关键因素。如果委托人第一次获知该房源信息或者首次前往实地看房,即按常理,委托人是从通过房地产经纪公司居间人得知该房源信息。如果该房地产经纪公司居间人没有取得房源的独家信息,并且提供房源的房屋出售方也存在着委托多家经纪公司代为销售,或者在网上发布房屋信息以及张贴房屋广告等,这样将会使购房委托方可以通过其他公众可以获知的正当途径获得该同一房源信息,为此,房地产经纪公司居间人也没有证据证明委托人是利用其首次获得该房源信息,由此推定委托人没有利用该居间人提供的居间服务信息。

  由于二手房市场的逐步成熟,二手房交易的频繁和交易环节的复杂,在如此复杂的市场中,对于房源的买卖信息无法处于保密状态,将会给购房委托人择优选择其中任何一个经纪公司或私下与房屋出售方进行交易提供了可能。由于房地产信息具有扩散性的特点。不管如何保密或封锁,房源买卖信息始终办不到保密状态,该信息总是可以通过多种多样的途径进行扩散,而且扩散的方式方法和传播手段也是大不相同的。

  但是,信息的扩散性是有两面性的,有利的一面是:有利于经纪人收集房源信息,不利的一面是:将会导致买卖或租赁双方避开经纪公司,私下交易或者购房委托人另择委托房地产经纪公司进行交易的可能性增大,“跳单”问题将不言而喻。

  所以,因顺应潮流而变,充分利用信息扩散性的特点,通过类似贝壳找房网这样的平台,对房屋买卖信息统一整理,实现信息共享,达到共赢。

  2.二手房经纪市场中存在不正当的价格竞争

  首先是信息不对称导致的二手房经纪市场中存在不正当的价格竞争。二手房在进行买卖过程中,房屋出售方将房屋委托给经纪公司进行销售,此时,在此情形之下,经纪公司将优先掌握更多的房源交易信息,包括房屋的质量、产权及其他有关信息。在购房者还没做出购买决定选择之前,针对该套房源的信息了解甚少。经纪公司通常以自身利益为先,对不利于该套房屋交易的实际情况会有所隐瞒,有的时候甚至进行伪装,诱导购房者做出购买选择。可见,经纪公司与购房委托人对房产信息的了解程度呈现不对称的现象。当购房者无法获得直接有效的购房信息时,二手房中介经纪人的信息将起到决定性作用,此时二手房中介经纪人的信息将会影响二手房交易的进行。对于购房委托人而言,这些因素的存在,房屋价格将呈居高的状态,物非所值,由此,信息不对称导致二手房经纪市场中存在不正当的价格竞争。当前,二手房交易市场中,多以中介方式进行房产交易。在信息不对称现状之下,中介机构定价不一。极有可能出现委托方付出相应费用后,却未能得到应有的房屋服务质量保证,进一步加剧了二手房市场中存在不正当的价格竞争。

  由于房地产经纪公司的过度竞争,使得客户的交易选择机会增加,现如今,房地产经纪行业人市“门槛”较低,近年来经纪公司蓬勃兴起。在同一地段经纪公司接二连三出现,房屋出售方的房源统通常会在多家经纪公司进行挂牌销售,客户对经纪服务自然也是可以“货比三家”。而经纪公司之间的过度竞争,必然是佣金的收费差别。在政府主管部门放开对经纪收费的指导价后,经纪公司对客户的收费完全可以是双方协商来确定。客户选择收费较低的经纪公司是自然现象。

  在二手房买卖市场中,房屋出售方为了尽快的出售,通常会选择将房源信息提供给多家房地产经纪公司代为销售,这也就意味着,同一个购房者,会通过不同的房地产经纪公司得知同一套出售的房源,而相比之下,作为独家委托的独家房源信息并不是很多。因此,针对同一房源信息,因出售方选择的房地产经纪公司不同,因此在该套房屋的报价上各经纪公司将会各有差异的现象。而部分房地产经纪公司,为了提高竞争力以便打开自己的市场,往往会采取压低房价和居间服务费的方法。更有甚者,居间费用会存在着与委托人私下协商而定的现象,往往会出现收费低于行业规定的区间标准,由此看来,房地产经纪公司与公司之间的不正当的价格竞争将成为了诱使委托人跳单的一个重要因素。所以要进一步规范行业收费标准,尽可能减少“跳单”现象的发生,同时避免房产中介市场竞争朝着一个恶性的方向发展。

  3.房地产经纪公司入职门槛低,经纪人员的服务水平参差不齐

  首先是房地产经纪公司入职门槛低,当前我国房地产经纪公司特别是二手房经纪公司的入职门槛很低,入职过程当中,很多房地产经纪公司只是进行相应的备案处理,没有严格的审核与审核标准,经纪公司的资质以及基本情况了解不清,当前房地产经纪公司水平参差不齐。

  经纪人员的服务素质和服务水平参差不齐。这不仅仅是从金房地产经纪公司层面存在着水平的差异,同时期还存在于房地产经纪人员当中的水平不一,由于二手房市场交易量较大,房地产经纪公司也很多,很多人员挤入二手房交易市场,加入相应的房地产经纪公司进行房地产服务。但是这些人员没有相应的房地产,特别是二手房交易相关经验以及营销基本知识,还有很多销售人员不懂得相应的法律法规,在房地产交易当中形成了诸多的矛盾与困境,相关数据显示,我国房地产特别是二手房交易市场当中从经纪人的年龄结构上来讲,大多为30以下的女性青年,这些人的学历上来说有75%的人没有大学学历,从专业性的角度上来考量,有20%的人为房地产相应专业,80%是来自于各行各业的人员,人员只是看中了房地产经纪公司提供的丰厚的回报,年龄结构不合理,缺少相应的专业化学习,行业也不匹配,导致了经纪人员的服务水平参差不齐。从从业人员的流动性上来看,流动性要远远高于一般的企业,中介机构的角度上来讲,大部分从业人员会不断的从不同的房地产经纪公司之间跳槽,更大一部分人员无法适应房地产激烈的竞争,在经纪公司所工作的时间不长,有超过50%的人,在一年之内会转行。因此,过大的流动性使得二手房市场交易中经纪人员的服务水平参差不齐。经纪人员的服务素质不高,使得二手房市场交易中“跳单”现象普遍,问题频出。

  二手房经纪业务中存在着操作不规范的现象,促使二手房买卖过程中交易过程中“跳单”问题产生。同时,由于二手房经纪人以及房屋出售方在出售二手房时为了提升自身的利润,对影响交易的因素进行隐瞒,也会导致交易过程中“跳单”问题。

  四、解决二手房买卖过程中“跳单”问题的建议

  (一)统一信息管理,实现信息共享

  当前,二手房买卖过程中“跳单”问题频出 ,其与二手房买卖相关买卖信息特点具有重大的关系。由于在如今的网络大背景环境下是做不到信息完全保密的。所以,应结合二手房买卖信息扩散性的特点,顺应潮流而变,充分利用自身特点与网络资源,统一对二手房买卖过程中的交易信息进行管理,实现信息共享。

  目前诸多的房地产经纪公司都使用自己的客源客户端,分别有:搜房网、58同城、安居客、赶集网、新浪网等等,在当今信息腾飞的时代,同一套房源,房屋出售方会将房源信息告知多个经纪公司,委托其代为销售的现象,相关的买卖信息也会随之通过不同的渠道进行传播扩散,在如今互联网时代,二手房买卖信息是根本做不到完全处于保密状态的,由此,“跳单”现象随之而来。

  如今,二手房买卖过程中“跳单”问题,已经无法单凭通过禁止或惩罚的方法进行控制。因此,应该顺应时代潮流而为,通过搭建一个共同的信息共享平台,对信息实行统一化管理,实现信息共享,加以解决。应市场的需要,贝壳找房网这一全新的运营模式,就出现于房地产市场中,其中,贝壳找房网致力于聚合和赋能房地产全行业的优质服务者,为消费者提供全方位的居住服务平台,有效的对市场的资源进行整合,统一性管理,使资源充分得以利用,多家经纪公司共用一个信息平台,使买卖信息实现共享,实现企业与企业之间、经纪人与经纪人之间,参与的其他人员也有所获利,房屋成交后,都会有属于自己的利益分成。同一套房源,房地产经纪公司之间都可以进行查阅与市场销售,完成每一项,最终佣金都是按比例分成。其中为房源录入方10%、房屋实勘方5%、收钥匙方5%、平台费用为佣金1%,其余为销售业务方,分别按一定比例分配佣金。

  贝壳找房网,打破常规理念,先使用,不计费,等业务员开单之后,再按规定的比例,从业务员所得佣金内扣除,换句话而言,销售业务员不开单,没有收佣,就不用收取平台费用,另一方面将间接性减少销售业务员的端口费用支出,又能实现信息透明共享,同时提升了销售业务员的积极性。这是有效解决二手房买卖过程中“跳单”问题的基本方式与最为有效的途径之一。

  (二)合理收费,实现共赢

  通过分析存在的这些问题产生的原因,想要有效的解决二手房买卖过程中“跳单”现象的发生,就必须做到合理收费,合作共赢,为进一步合理规范二手房交易市场。因此,我们要理顺经纪服务流程,明确经纪服务内容和标准,透明经纪服务收费,进一步规范房地产经纪机构及从业人员的行为。如贝壳找房网这一服务平台,做到交易信息信统一管理,实现信息共享。而统一透明的合理收费,有效的解决房地产经纪公司与公司之间存在的的不正当的价格竞争现象,这样才能遏制“跳单”现象的发生,同时避免房产中介市场竞争朝着一个恶性的方向发展。

  通过类似贝壳找房网这种平台,首先是房源信息进一步统一与规范管理,不会再出现同一套房源,拥有不同的定价现象发生。贝壳找房网依托海量真实成交和在售数据,准确预估房屋真实市场价值。因此,要进一步完善发挥贝壳找房网预估房屋真实市场价值能力,统一定价,避免不正常的价格竞争。各个经纪公司也不会因为为了提高竞争力打开自己的市场,采取压低房价。所有的加盟经纪公司,都可以在贝壳找房网这一全新的销售平台上进行销售,甚至各大经纪公司可以对同一套房源进行销售,对于利益分成而言,房屋成交后,都会有属于自己的利益分成。其中为房源录入方10%、房屋实勘方5%、收钥匙方5%、平台费用为佣金1%,其余为销售业务方,分别按一定比例分配佣金。

  贝壳找房网并不是像原有的58同城、赶集网、新浪网等先收取一定的端口费用,至于销售业务员的业绩,将不是一个客源端口所能决定的,而贝壳找房网,打破常规理念,先优先体验,不计费,等销售业务员有业绩之后,再按规定的比例,从业务员所得佣金内扣除,换句话而言,销售业务员不开单,没有收佣,就不用收取平台费用,这样既能带动经纪人员的积极性,信息透明共享,解决的房屋出售方一房多挂的现象,又能避免跳单现象发生。二手房买卖过程中不正当价格竞争导致的“跳单”问题将会得到有效解决。

  (三)加强房地产经纪公司自身建设,提高经纪人服务质量和服务水平

  首先,提高经纪机构管理水平。当前我国房地产经纪公司特别是二手房经纪公司的入职门槛很低,入职过程当中,很多房地产经纪公司只是进行相应的备案处理,没有严格的审核与审核标准,因此,应该严格二手房经纪公司的准入制度。对经纪公司的资质以及基本情况进行评估,达到标准之后,才可以建立房地产经纪公司,进入房地产行业。进而有效解决当前房地产经纪公司水平参差不齐的问题。同时,要通过行业协会对我国房地产经纪公司进行引导性管理。行业协会要积极发挥交流作用,服好务,提供平台,引导房地产经纪机构积极规避各种风险。管理相关人员以较高的素质与水平进行房地产工作。[马翠花.我国房地产经纪行业发展现状及建议[J].合作经济与科技,2018(03):36-37]

  其次,继续加强文化建设。企业文化是建立在公司核心价值观的基础上,根据公司目标而形成的文化氛围,房地产经纪公司的企业文化以提供优质的客户服务为企业文化的核心层,重视客户需求,这对公司的长期发展而言具有较好的效应。但是,房地产经纪公司的企业文化过于单一,客户层面,以服务客户为核心价值观,员工层面,以人本文化为核心价值观,缺乏多元化的企业文化来中和文化弊端。尤其房地产经纪公司未来将布局全国业务,将艰苦奋斗的企业文化融入企业,对加强员工的奋斗精神和吃苦耐劳能力具有一定作用。另外,加强文化建设的同时还要注重企业文化的建设是否与员工实践相一致,注重企业文化的传播和发展,通过文化传播推动品牌建设。

  最后,提高经纪人服务质量和服务水平。提供高质量的专业服务可以从以下几点出发:

  (1)加强经纪公司人员的专业知识培训。经纪公司人员当中很多没有相应的房地产知识与营销能力,特别是确实缺少二手房交易相关经验以及营销基本知识,还有很多销售人员不懂得相应的法律法规,在房地产交易当中形成了诸多的矛盾与困境。房屋销售不同于小商品。客户通常会问一些关于住房来源的问题。房地产中介人员应掌握房屋最基本的信息,如房屋的位置和周围配套设施、房屋的所有权、房屋的布局、面积等。只有做到自己胸有成竹,才能做到对客户的问题对答如流。房地产经纪公司定期组织人员培训,以提高经纪机构和人员的水平。建议房地产中介监督管理部门组织定期培训和评估,提高经纪人对工作流程、工作职责等内容的认识。及时通报有关房地产经纪人业务守则的法律、法规和相关案件,通知违反规定的经纪人和业务人员,以及采取的处罚措施,以发挥警戒的作用,提高经纪人的业务和法律素质,树立全行业的诚信意识和人才意识。

  (2)具有强烈的服务意识。房地产经纪人应加强主动服务意识,随时查询客户需求,高效执行对客户的承诺,确保提供准确的客户信息。只有遵循服务流程的主线,紧紧抓住客户,才能加快签约流程。积极杜绝二手房经纪业务中存在着操作不规范的现象,促使二手房买卖过程中交易过程中“跳单”问题的减少。同时,要积极通过服务意识的提升减少由于二手房经纪人以及房屋出售方在出售二手房时为了提升自身的利润,对影响交易的因素进行隐瞒的不良问题,从源头上杜绝交易过程中“跳单”问题。

  (3)建立各种信息网络。在当今互联网环境下,房地产经纪机构还应尽快建立各种信息网络,提供经纪信息、住房来源信息和房地产交易信息。使客户能随时随地全面了解这些信息。

  (4)要进一步稳定房地产经纪人队伍,提升素质。经纪人员的服务素质不高,使得二手房市场交易中“跳单”现象普遍,问题频出。要积极提高二手房经纪人待遇,积极招聘相应的专业人员,完善我国房地产特别是二手房交易市场当中经纪人的年龄结构。从学历上进行控制,保证二手房经纪人具有基本的知识,积极吸收一些专业的人员从事房地产工作,特别是可以积极考虑房地产相关专业的毕业生。还可以调控房地产公司当中来自于各行各业的人员队伍结构,对相应人员以房地产经纪公司为单位,进行专业性的匹配,整体提升经纪人员的服务水平。同时,要进一步关注从业人员的流动性。对于从业人员会不断的从不同的房地产经纪公司之间跳槽的问题,要规范房地产经纪公司的待遇,避免恶性竞争。同时,要强化培训,尽量让相关人员适应房地产工作,进而稳定队伍。避免由于过大的流动性使得二手房市场交易中经纪人员的服务水平无法提升的不良问题。

  五、结论与展望

  (一)结论

  随着房产中介行业飞速发展,二手房交易已成为了市场的重要参与主体。近年来,二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现,所占市场规模也在逐年扩大。但是随着房地产业的发展,在实践当中出现了经纪公司的居间服务质量参差不齐,甚至出现欺诈、胡乱收费现象、市场秩序混乱,从而导致房地产经纪公司与委托人之间存在的纠纷连连不断,其中在二手房交易过程中“跳单”问题的纠纷尤为突出。

  本文选取二手房买卖中介服务合同“跳单”纠纷典型案例,以案例为视角,站在房地产经纪公司的角度出发,客观、公正的对二手房买卖中存在的“跳单”现象进行一定的分析研究,主要的包括:居间服务活动本身的特点,无法控制交易信息外露、二手房买卖过程中存在着不正当的价格竞争、房地产经纪公司入职门槛低,经纪人员的服务水平参差不齐三个方面,然后坚持问题导向,并针对性的提出二手房买卖过程中“跳单”问题的改善措施以及建议。主要包括:统一信息管理,实现信息共享、合理收费,实现共赢、加强房地产经纪公司自身建设,提高经纪人服务质量和服务水。由此,初步改善二手房买卖过程中存在“跳单”问题,以便促进我国二手房买卖市场健康有序地发展。并希望能够为我国房地产经纪行业做出应有的贡献。

  (二)展望

  当前,要有效地解决二手房市场上存在的大量“跳单”问题还需要从多方面进行努力。本文以案例为基础对二手房买卖过程中“跳单”问题进行了较为全面和系统的研究。但由于自身的理论水平有限、实践经验不足,因而对二手房买卖过程中“跳单”问题的相关理论分析不够深入,文章在分析时也存在一些漏洞,提出的观点可能不够全面、完善。此外,由于篇幅的限制,文章未对其他许多关于居间合同“跳单”行为的相关问题作分析。其还需要在二手房买卖实践当中,多方努力,共同探索,不断创新发展。

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2021年6月9日 10:35
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